나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11906 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 5층 505호 아파트 경매

경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905 창원1차 비룡벨로스텔라, 5층 505호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경11906(창원지방법원 경매2계). 감정가 102,000,000원, 최저가 49,980,000원. 매각기일은 2026-08-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 11906 [1]
소재지	경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 5층 505호
도로명주소	경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905 창원1차 비룡벨로스텔라, 5층 505호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.12
관할법원	창원지방법원 경매2계 ((055) 239-2112(구내:2112))
이용제한	배출시설설치제한지역, (저촉)근린상업지역, (저촉)제1종일반주거지역, (접함)도로구역, 가축사육제한구역, (접함)대로3류(폭 25m~30m), 상대보호구역

경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 5층 505호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	20.47㎡ (6.19평)
건물면적	62.69㎡ (18.96평)

금액

감정가	102,000,000원
최저가	49,980,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	4,998,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.20	102,000,000원	유찰
2차	2026.07.08	71,400,000원	유찰
3차	2026.08.12	49,980,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '창덕중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내, 제5층 제505호로서 일반적 현황은
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.
이용상태: 현황 '업무시설(오피스텔)'입니다.
설비내역: 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현황 공동주택부지로 이용중입니다.
인접 도로상태등: 대상 물건이 속한 건물 남측으로 노폭 약25m내외의 포장도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 입니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11906 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 (도로명주소: 경상남도 창원시 의창구 의창대로 905) 창원1차비룡벨로스텔라 5층 505호

용도: 공동주택(아파트)이나 현황은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제5층 제505호

사용승인일: 2018년 03월 30일

1.3. 면적

토지면적: 20.47㎡ (약 6.2평)

토지 지분: 20.47458㎡ (약 6.2평)

건물면적: 62.69㎡ (약 19.0평)

건물 지분: 62.6884㎡ (약 19.0평)

총 건물 연면적: 4875.31㎡ (약 1475.1평)

1.4. 감정 및 매각 정보

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '창덕중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 상황도 양호하여 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 건물 남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건이 속한 토지는 근린상업지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수) 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

을구 5번의 주택임차권 설정등기(이용윤, 임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2021.10.28, 확정일자 2021.11.01)는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이용윤

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 28일

* 확정일자: 2021년 11월 01일

* 배당신고일자: 2023년 11월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원 (단, 후술할 바와 같이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑구 6번 압류 (창원시, 2023-04-28)

* 권리총액 (말소기준권리 이전 권리 합계): 130,000,000원 (을구 5번 주택임차권 금액과 일치)

* 기타사항: 공동담보 물건으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. '창덕중학교' 인근으로 교육 관련 시설 및 편의시설이 분포되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 창덕중학교: 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 약 25m 폭의 도로가 접해 있습니다.

* 편의시설: 상세한 상업시설 및 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 공동주택 단지 인근의 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 및 잠재적 혐오시설

본 물건의 주소지인 경상남도 창원시 의창구 의창대로 905 주변에는 '창덕중학교'가 위치해 있습니다. 일반적인 공동주택 지역의 생활 편의시설들이 있을 것으로 예상되나, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 소각장 등)이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 전반적으로 과거 웅남동 지역에 다수의 환경기초시설 및 혐오시설이 집중되어 논란이 있었던 사례가 있으며, 마산합포구 진전면에서는 의료폐기물 소각장 설치 추진으로 주민 반대 및 갈등이 보도된 바 있습니다. 본 물건지 인근 지역에 직접적인 혐오시설이 없더라도, 창원시의 지역적 특성을 고려한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 이용윤 씨는 대항력이 있으며, 보증금 1억 3천만 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 감정가가 1억 2백만 원인 점을 고려할 때, 낙찰 후 임차인 보증금 전액 변제는 어려울 것으로 예상되며, 매수인의 인수 부담이 클 수 있습니다.

6.2. 현황 용도와의 차이

건축물물리표제부상 주용도는 '공동주택'으로 되어 있으나, 현재는 '업무시설(오피스텔)'로 이용되고 있습니다. 이로 인해 실제 거주 목적 외의 이용 시 제약이 있을 수 있으며, 향후 용도 변경 시 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 제약

부재중 잠금으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 평가서상 인근 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 상태, 관련 공부, 탐문조사 결과를 기준으로 평가되었으므로, 실제 상태는 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있는 요소가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구에 위치한 공동주택(오피스텔)으로, 창덕중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 현재 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중이며, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있다는 점입니다. 또한, 내부 확인이 제한적이었던 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 의창구의 주거/업무 복합 지역 내 위치

* 창덕중학교 인근으로 교육 환경 우수

* 실제 이용 현황(업무시설)과 공부상 용도(아파트)의 차이로 인한 가치 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 102,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 130,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 감정가 대비 인수 보증금이 초과하는 상황이므로, 낙찰 후 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 가치 대비 적정한지 신중한 분석이 필요합니다.

일반적으로 시세, 권리관계, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정되나, 본 건의 경우 임차인 인수 금액이 크므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준 이하 또는 이에 근접한 범위 내에서, 총 부담해야 할 금액(입찰가 + 130,000,000원)이 시세 대비 합리적인지 면밀히 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다. (예: 감정가 수준으로 입찰 시 총 약 232,000,000원 부담)1. 물건 기본정보