나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11888 [1] 경상남도 김해시 부곡동 801-3 월산마을부영아파트 202동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '김해부곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은
근린생활시설, 아파트, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕(경량철골조)지붕
지하1층/지상15층 건물 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일 2002.10.16)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 제반 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장
설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트
및 아파트 상가 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 도로와 접합니다.

인접 도로상태등

--

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2008-10-30),지구단위계획구역(공동),지구단위계획구역
(장유지구),보행자전용도로(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타:해당없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11888 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 801-3 월산마을부영아파트 202동 9층 901호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2002년 10월 16일 사용승인 (준공 후 약 24년 경과)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕(경량철골조)

층수: 지하1층/지상15층 중 9층 901호

난방방식: 도시가스 개별난방

기타 설비: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등

1.4. 면적 정보

토지면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

건물면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

토지/건물 지분: 각각 48.36㎡ / 80.7474㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 주요 사항

감정가: 144,000,000원

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '김해부곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 교육시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구), 보행자전용도로, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

창원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11888) 접수일자 2025년 08월 05일 (등기부 갑14) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이경미 (이 )

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 27일

확정일자: 2022년 05월 03일

배당신고일자: 2024년 07월 02일

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권(을10)으로 설정되었으며, 말소기준권리보다 선순위입니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리(2025.08.05. 강제경매)보다 앞선 권리인 이경미 임차인의 주택임차권(2022.05.03. 확정일자)은 대항력이 있습니다. 이는 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

등기부 을구 10번 임차권은 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

3.4. 총 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 10번 주택임차권 설정등기(임대차보증금 155,000,000원, 전입일 2022.6.27., 확정일자 2022.5.3.)이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 월산마을2단지부영7차

주소: 경상남도 김해시 부곡동 801-3

동수: 6개동

세대수: 284세대

준공년월: 2002년 10월 (사용승인일 기준)

최고층: 15층

주차대수: 총 191대 (지하 10대, 지상 4대, 전기차 충전기 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 김해부곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 인근 김해부곡초등학교 등 교육 시설과 함께 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 위험

본건의 가장 큰 리스크는 임차인 이경미 씨의 155,000,000원 보증금 인수 부담입니다. 임차인의 보증금이 법원 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액만큼을 매수인이 인수해야 하므로, 최종 취득 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시장가 차이

감정가는 144,000,000원이지만, 최근 실거래가 평균이 108,000,000원에서 119,000,000원 사이로 형성되어 있어, 감정가보다 낮은 시세 수준을 보입니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

건축년도가 2002년으로 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 김해시 부곡동의 아파트로, 기본적인 주거 환경과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 할 위험이 있어 고위험 고수익 투자 대상이 될 수 있습니다. 임차인 보증금 회수 여부에 따라 최종 매수인의 부담이 크게 달라지므로, 법원 배당 결과 및 임차인과의 소통 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

7.2. 투자 매력도

보증금 인수 리스크가 매우 크기 때문에, 해당 리스크를 감안한 매우 낮은 가격에 낙찰받지 못한다면 투자 매력도는 낮다고 판단됩니다. 임차인의 보증금이 전액 배당될 가능성이 높다고 판단될 경우에만 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 생활 편의시설 및 교육 시설 인접 (김해부곡초등학교 등)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 일반적인 아파트 구조 및 설비

8.2. 고려사항

* 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담

* 감정가보다 낮은 최근 실거래가 추이

* 건축 후 24년 경과된 건물 노후도

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적의 아파트 거래가는 2026년 2월 118,000,000원, 2026년 4월 108,000,000원 및 119,000,000원 등으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 144,000,000원보다 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 존재하므로, 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 임차인의 보증금이 법원 배당을 통해 전액 회수될 수 있다는 전제 하에, 최근 시장가격을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 (백십만원)

이는 최근 실거래가 범위 내에서, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

9.3. 총 예상 취득 비용

본 예상 입찰가 110,000,000원 외에, 낙찰 후 법원 배당에서 임차인 이경미 씨의 보증금 155,000,000원 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼을 추가로 인수해야 합니다.

예를 들어, 법원 배당에서 100,000,000원이 임차인에게 배당된다면, 총 취득 비용은 110,000,000원(입찰가) + 55,000,000원(미회수 보증금) = 165,000,000원이 됩니다.

만약 임차인의 보증금 전액(155,000,000원)이 배당된다면, 총 취득 비용은 110,000,000원(입찰가) + 0원 = 110,000,000원이 됩니다.

따라서, 실제 총 취득 비용은 법원 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있으며, 이는 매수인이 부담해야 할 가장 큰 리스크입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.