나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11903 [1] 경상남도 창원시 의창구 사림동 161-1 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 경남도청 동측 인근에 위치하는 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층 206호로서, 주위는 상업 및 업무용건물, 오피스텔, 의료시설, 창원중앙역(KTX), 대학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 8층 건물내 2층 206호로서,
외벽 : 화강석타일, 치장벽돌붙임 및 복합판넬 마감 등
내벽 및 바닥 : 내부 인테리어, 타일 마감 등
창호 : 시스템 창호.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있습니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 대로2류, 북동측으로 대로3류, 북서측으로 소로2류, 남서측으로 소로1류에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

2025.8.22.자 현황조사서에 의하면 사업자등록신청일:2024.12.4., 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원 이나, 2025.9.1.자 임차인이 제출한 상가임대차현황서에 의하면 사업자등록신청일:2024.12.4., 정정신고일: 2025.8.21.,보증금 10,000,000원, 차임 600,000원 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11903 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 사림동 161-1 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층206호

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 293,000,000원

토지 면적: 18.63㎡ (약 5.63평)

토지 지분: 18.6259㎡ (약 5.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

건물 지분: 52.599㎡ (약 15.91평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOO (남부산농업협동조합)

1.2. 건물 구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 8층 건물 내 2층 206호

외벽: 화강석타일, 치장벽돌붙임 및 복합판넬 마감 등

내벽 및 바닥: 내부 인테리어, 타일 마감 등

창호: 시스템 창호

설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전 설비 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 현대썬앤빌더스퀘어 에이치동 2층 206호에 위치합니다.

주위는 상업 및 업무용 건물, 오피스텔, 의료시설, 창원중앙역(KTX), 대학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

경상남도청 동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

남동측으로 대로2류(폭 30m~35m), 북동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북서측으로 소로2류(폭 8m~10m), 남서측으로 소로1류(폭 10m~12m)에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(채권액 300,000,000원)입니다.

이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최근 권리로는 2025년 8월 5일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정(채권액 289,925,998원)이 있습니다.

총 등기부채권액은 300,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 장미진 (성명: 장 )

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

사업자등록일: 2024년 12월 4일

확정일자: 2025년 8월 21일

배당신고일자: 2025년 9월 1일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권입니다. (등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.)

임차인 장 은 사업자등록일 및 확정일자를 확보하였으나, 배당신고일자를 고려할 때 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 현대썬앤빌더스퀘어는 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 속합니다.

주변에 경남도청, 창원중앙역(KTX), 대학교 등이 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 상권의 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 접근성 및 편의시설

창원중앙역(KTX)이 인접하여 교통이 편리하며, 대로변에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

주변에 관공서, 금융기관, 병원, 대학 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교통편의

창원중앙역(KTX)을 통해 전국 각지로의 이동이 용이하며, 시내버스 노선도 다양하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 정보 차이

초기 현황조사서 상 보증금이 1,000,000원으로 파악되었으나, 임차인 제출 서류상 10,000,000원으로 정정되었습니다.

다만, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되므로 법적 리스크는 적으나, 경매 진행 과정 및 인수 후 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 관리 및 유지보수

2017년 사용승인된 건물로, 향후 건물 노후화에 따른 수리비 및 관리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 공실 위험

상권 내 유사 물건의 공실률, 경기 변동 등에 따라 공실 발생 위험이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 사림동에 위치한 현대썬앤빌더스퀘어 내 근린상가입니다.

우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변에 행정기관, KTX역, 대학 등 주요 시설이 밀집해 있어 잠재적 가치가 높은 곳입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 집합건축물대장 총괄표제부상으로는 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로 확인됩니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인의 보증금 관련 정보에 약간의 차이가 있었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

따라서 본 물건은 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 경남도청, 창원중앙역(KTX)과 인접한 핵심 상업지구에 위치합니다.

* 탄탄한 배후 수요: 주변의 업무시설, 오피스텔, 대학 등으로 인한 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 인수 부담 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 다용도 활용 가능: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 유연합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 임대 현황, 건물 상태, 경매 시장 동향 등 복합적인 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 인수되는 보증금이 없어 (0원), 감정가 293,000,000원을 기준으로 향후 시장 가치 및 수익률 분석을 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 권리 분석 및 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.