나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11833 [1] 경상남도 김해시 대청동 318-8 명진파크뷰 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 대청동 소재""대청초등학교""북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제3층 제312호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 노폭 약 30m, 북서측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 12m내외의
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(장유지구) , 지구단
위계획구역(중심상업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 보행자전용도로(접합) , 중로3류(폭
12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11833 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 318-8 명진파크뷰 3층 312호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

* 건물면적: 40.61㎡ (약 12.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 본 건은 경상남도 김해시 대청동에 위치하며, 대청초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물 북동측으로는 폭 약 30m, 북서측으로는 약 8m, 남서측으로는 약 12m 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건과 관련하여 현재까지 파악된 인수되는 권리는 없습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 이 경우 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않으면 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2020-06-29

* 배당신고일자: 2025-10-28

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약상, 근저당권, 가압류, 근저당권부채권가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 최종 권리자는 근로복지공단이며, 강제경매 개시결정이 등기되어 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설로도 이용 가능하며, 주변에 공동주택과 상업시설이 밀집해 있어 지역 내 상권 형성에 유리한 입지입니다.

* 대청초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있을 수 있으며, 배후 주거 단지 또한 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 대청초등학교가 소재하여 교육 환경이 근접해 있습니다.

* 생활 편의시설 및 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 여건은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 차량 접근성이 좋으며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 현재 강인수 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 3,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 주의사항에 명시된 바와 같이 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계자 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가되었습니다. 이로 인해 내부 상태나 숨겨진 하자에 대한 정보가 부족할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 대청동의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 투자 결정 시 반드시 배당 절차와 임차인 관련 사항을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 근린생활시설로, 오피스텔 외 다른 용도로의 활용 가능성도 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 상업지역 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인 문제가 명확히 해결된다면 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 현재 감정가는 79,000,000원으로, 최근 거래 사례를 고려할 때 적정 수준 또는 다소 높을 수 있으나, 면적 차이를 감안해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 (전용면적 약 25.75㎡ 기준)를 볼 때, 2025년 11월 4,900만원, 2026년 3월 4,800만원, 2026년 2월 4,700만원 선에서 거래되었습니다.

* 이를 평당 약 186만원 수준으로 환산할 때, 본 건의 건물 면적 40.61㎡ (약 12.29평)의 적정 시가는 약 7,570만원으로 추산됩니다.

* 감정가는 79,000,000원이며, 이는 최근 시세보다 소폭 높거나 유사한 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 3,000,000원 인수 가능성을 감안하면, 실제 투자 비용은 높아질 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 계산 시 직접적인 금액을 제외하지는 않으나, 실제 인수 발생 시 총액 증가 위험은 항상 유념해야 합니다.

* 종합적으로, 본 물건의 보수적인 예상 입찰가는 감정가 및 시장 상황, 잠재적 위험 요소를 고려하여 70,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.