나이스옥션 법원경매 창원 2025타경619 [1] 경상남도 창원시 진해구 석동 493 상지약수아파트 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 석동 소재 ""세화여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물내 2층 208호 단위세대로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감등
창호 : 새시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서, 자체 지반을 조성하여 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 남측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진해세화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진해세화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경619 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 석동 493 상지약수아파트 2층208호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지면적: 44.24㎡ (약 13.38평)

토지지분: 44.2378㎡ (약 13.38평)

건물면적: 117.48㎡ (약 35.52평) - 계약면적/분양면적 추정

전용면적: 84.71㎡ (약 25.63평) - 실사용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

아파트명: 상지약수아파트

사용승인일: 1991년 5월 27일

건축물 연면적: 17,459.18㎡ (약 5,281.54평)

대지 면적: 5,338.53㎡ (약 1,615.97평)

세대수: 150세대

최고층: 15층

건물 층수: 2층 / 208호

2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 진해구 석동 소재 "세화여자고등학교" 남측 인근입니다.

주위환경: 본 물건은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역에 소재하여 일반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로: 단지 남측으로 폭 8~10m의 소로 2류와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 10월 21일 접수된 새진해새마을금고 근저당권(을3, 168,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

- 임대차 관계가 확인되지 않아 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

등기부 채권 총액: 207,000,000원 입니다.

4. 상권분석

아파트 단지 정보: 상지약수아파트는 1991년 5월에 준공된 총 150세대 규모의 아파트 단지입니다. 주차는 지하 5대, 지상 주차를 포함하여 총 54대 가능합니다.

편의시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 세화여자고등학교(약 67m) 및 서일영어학원(약 117m)이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

생활편의: 브루커피(약 36m), 스타벅스 진해경화역DT점(약 267m) 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

잠재적 혐오시설: 진해자원회수시설(소각장)이 창원시 진해구 천자로 105-1에 위치하고 있으나, 본 물건과의 직접적인 인접성 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1991년에 준공되어 연식이 30년 이상 경과한 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 현황 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용 제한: 본 건 토지는 비행안전제2구역, 비행안전제4구역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축, 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 석동에 위치한 상지약수아파트 경매 건입니다. 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 또한, 30년 이상 경과한 건물 노후화 및 다양한 토지이용 제한은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

경매 물건으로 시세 대비 저렴한 취득 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

인근에 세화여자고등학교가 있어 교육 환경에 대한 잠재적 가치가 있습니다.

다만, 최근 실거래가와 감정가의 괴리가 존재하므로, 시장 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 실거래가 (2026년 기준): 165,000,000원 (13층) ~ 186,000,000원 (9층)

* 평균 매매가: 약 177,000,000원

* 감정가: 220,000,000원

분석 의견:

본 건은 2층에 위치하며, 최근 거래된 고층(9~13층) 실거래가보다 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 최근 실거래가 평균이 감정가보다 현저히 낮으므로, 시장 가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

예상 입찰가 제안:

175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.