나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11829 [1] 경상남도 김해시 진례면 산본리 1184-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.08.19

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 진례면 산본리 소재 'AM하이테크일반산업단지' 내에 위치하고 있으며, 부근은 중·소규모 공장 및 일반산업단지, 근린생활시설, 농경지 및 골프장 등이 혼재하는 고속국도 주변지대입니다.

토지의 상황

가. 형상 및 이용상황

기호(1)은 완경사 지세내 지반평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현황 ""공업용""으로 이용중입니다.


나. 인접 도로상태

기호(1) 남측으로 중로2류와, 동측으로 소로1류와 각각 접하여 있으며, 남측 도로와는 고저차로 진출입 불가하며, 동측 소재 도로를 통하여 출입가능합니다.


다. 토지이용계획 등 공법상 제한

일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제
한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.


라. 제시목록외의 물건

없습니다.



마. 공부와의 차이

없습니다.



바. 기타참고사항

없습니다.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조

① 기호(2-가) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,

- 공장 부분

벽 체 : 약 1.1m 콘크리트 문양 위 판넬 마감.
주기둥 : H-Beam : 600x200mm
바 닥 : 하드너 등 마감.
천 정 : 철골트러스 위 판넬마감.
창 호 : 새시 창호임.
층 고 : 최고높이 약 14.4m.

- 식당, 탈의실, 샤워실, 화장실 부분

외 벽 : 판넬 마감.
바닥, 내벽, 천정 : 타일, 비닐쉬트, 벽지 및 텍스 등 마감.
창 호 : 새시 창호입니다.


② 기호(2-나) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서,

외 벽 : 화강석재 및 복합판넬, 스톤코트 등 마감.
바닥, 내벽, 천정 : 타일, 벽지 및 텍스, 내부 목재인테리어 등 마감.
창 호 : 새시 창호입니다.


③ 기호(3) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,

벽 체 : 판넬 마감.
주기둥 : H-Beam : 600x200mm
바 닥 : 하드너 등 마감.
천 정 : 철골트러스 위 판넬마감.
창 호 : 새시 창호임.
층 고 : 최고높이 약 13.6m.

④ 제시외 건물

기호(ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층(가추)입니다.


나. 이용상태

① 기호(2-가)는 공장 및 일부 식당, 탈의실, 샤워실, 화장실 등
② 기호(2-나) : 1,2층 사무실
③ 기호(3) : 공장입니다.


다. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재발신기 및 기호(2-나)에 천정형 에어컨 등이 구비되어 있습니다.



라. 부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물 개황도"" 참조바랍니다.


마. 공부와의 차이

기호(2-나)는 평가명령상 ""샌드위치판넬 및 스라브지붕""이나, 현황 ""스라브지붕""입니다.


바. 기타참고사항

없습니다.

기계/기구의 현상

가. 기계기구 설치 장소

기계기구(2~6)은 기호(2-가)건물 내부에, 기계기구(19)는 기호(1) 지상에 설치되어 있습니다.


나. 현상 및 관리상태

외관상 현상 및 관리상태 보통시됩니다.


다. 귀 제시목록과의 차이

기계기구(1, 7~18)은 목록 일부 또는 전부 중복상태입니다.


라. 기타 참고사항

없습니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

본 공장은 기준시점 현재 운영중단 상태로서, 건물 부대설비 및 기계기구의 정상가동 여부 불분명한 바 이에 관하여는 별도 확인이 필요한 것으로 사료되오니 경매참여시 유의바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1 가추) 포함.
기계기구(3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-20, 3-21) 포함 (중복목록 기재 생략)
기계기구 3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7은 목록2 단층공장 내에, 3-20은 목록1 토지 상에 설치.
기계기구 3-21은 목록3 단층공장 내에 설치.
목록2 단층공장 내에 컨테이너박스 소재하나 이전 용이한 형태로 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11829 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (자료상 중OOOOO으로 표기)

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 김해시 진례면 산본리 1184-3

용도: 공장

감정가: 6,282,307,400원

토지면적: 4,787.30㎡ (약 1,448.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 2,221.98㎡ (약 672.16평)

건물 제시외 면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

건물 구조: 일반철골구조, 철근콘크리트구조 혼합

건물 층수: 단층 및 2층 건물 포함

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

일괄매각 포함 사항: 제시외 건물(3-1 가추), 기계기구(3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-20, 3-21)

매각 제외 사항: 목록2 단층공장 내 컨테이너박스

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 산업단지

본건은 경상남도 김해시 진례면 산본리 소재 'AM하이테크일반산업단지' 내에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공장, 일반산업단지, 근린생활시설, 농경지 및 골프장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 도로 접근성 및 토지 이용

토지는 부정형으로, 완경사 지세 내 지반이 평탄하게 조성되어 공업용으로 이용 중입니다.

남측으로 중로2류, 동측으로 소로1류와 접하고 있으며, 동측 소로1류를 통하여 출입이 가능합니다. 남측 중로2류와는 고저차로 인해 직접적인 진출입은 불가합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한

본 건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

기타 공법상 제한 사항으로는 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 일반산업단지 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2014년 8월 18일자 중소기업은행 근저당권(을13, 토지) 및 2015년 3월 17일자 중소기업은행 근저당권(을1, 건물)입니다.

등기부상 기재된 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 13,149,090,295원, 건물 8,235,090,295원이나, 이는 매수인이 인수하지 않는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계액은 0원입니다.

이는 인수해야 할 임차인이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 확인되지 않습니다. 현장 확인 시 반드시 소멸 여부 및 내용을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지 특성

본 물건은 AM하이테크일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동을 위한 인프라가 구축되어 있습니다.

주변으로 유사 업종의 공장들이 분포하고 있어 시너지 효과 및 물류 이동에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 부대시설

본 건물에는 공장 외 식당, 탈의실, 샤워실, 화장실 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

사무실 공간도 별도로 구비되어 있습니다.

5.2. 기계기구 현황

보고서에 명시된 기계기구(3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-20, 3-21)가 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

다만, 해당 기계기구들의 정상 가동 여부는 운영 중단 상태로 인해 불분명하므로, 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 중단 상태 및 설비 정상 가동 여부

현재 공장은 운영 중단 상태로, 건물 부대설비 및 기계기구의 정상 가동 여부는 불분명합니다.

취득 후 설비 점검 및 수리, 재가동을 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 기계기구 포함 (일괄매각)

제시외 건물(가추)과 기계기구들이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 및 관리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 건축물 현황과 공부 상 차이

건축물 표제부상 '기호(2-나)' 건물은 평가명령상 '샌드위치판넬 및 스라브지붕'으로 기재되어 있으나, 현황은 '스라브지붕'으로 상이합니다. 이 외 주요 공부와의 차이는 없습니다.

6.4. 공법상 제한 사항

본 물건은 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다. 또한 가축사육제한, 배출시설 설치 제한 등의 지역으로, 특정 업종 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 확인 결과, 본건 토지(산본리 1184-3) 및 AM하이테크일반산업단지 인근에 중대한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 장래 개발 계획 등에 따라 환경 변화 가능성은 존재하므로 지속적인 관심이 필요합니다. 주변에 골프장이 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경상남도 김해시 AM하이테크일반산업단지 내에 위치한 공장용 부동산입니다.

토지, 건물, 기계기구, 제시외 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 운영이 중단된 상태이며 설비 상태에 대한 확인이 필요하고, 공법상 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 위험은 크지 않으나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 감정가 대비 가치

감정가가 60억원을 초과하나, 최신 근저당권 설정액 등을 고려할 때 경매를 통한 취득 시 시세 대비 상당한 가격 메리트를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 산업단지 내 입지의 잠재력

AM하이테크일반산업단지 내에 위치하여 산업 인프라를 활용할 수 있으며, 향후 지역 산업 발전 추이에 따라 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 일괄 매각 대상의 구성

토지와 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 기계기구까지 포함하여 매각되므로, 취득 후 즉시 활용 또는 재정비하여 가치를 극대화할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거 및 제언

본 물건의 예상 입찰가는 현재 보유한 정보와 감정가를 바탕으로 추정됩니다.

감정가 6,282,307,400원을 기준으로, 건물의 노후도, 설비 가동 여부, 향후 예상되는 리모델링 및 재가동 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

권리상 인수 부담은 적으나, 현재 운영 중단 상태인 점과 공법상 제한 사항 등을 감안하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 지역 내 유사 물건의 실거래가 분석, 업종별 사업성 검토 등이 반드시 선행되어야 합니다. 본 정보는 참고용으로 활용하시고, 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.