나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11867 [1] 경상남도 창원시 진해구 청안동 477 부영아파트 110동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동 소재 ""안골포중학교"" 남서측 인근에 위치하며 부근은
아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통상황은 양호
합니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경량철골트러스 위 금속기와잇기지붕 지하1층 지상13층 내 8층 806호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : pvc창호 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측, 서측 및 남측으로 각각 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

청안동 477 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가
축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(글로벌리더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에
관한법률>, 상대보호구역(안골포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안청초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안골포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11867 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웅OOO (등기부상 웅동농업협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 진해구 청안동 477 부영아파트 110동 8층 806호

아파트명: 녹산부영1차 (부영1차)

건축년도: 2002년

구조: 철근콘크리트벽식조, 지하 1층, 지상 13층 중 8층

1.3. 면적 정보

토지면적(지분): 48.10㎡ (약 14.55평)

건물면적(전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

분양면적은 별도 제공되지 않았으나, 전용면적 84.95㎡(약 25.69평)입니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 1억 7,400만 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 청안동에 위치하며, "안골포중학교" 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 우수합니다.

대중교통 이용 또한 비교적 편리한 것으로 판단됩니다.

2.3. 도로 접근성

단지 동측, 서측 및 남측으로 각각 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 단지로의 진입이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 6월 5일자 웅동농업협동조합의 근저당권(143,000,000원)입니다.

본 경매개시결정(2025년 8월 4일, 웅동농업협동조합, 118,600,701원)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상의 기타 을구 권리(근저당, 가처분 등)와 갑구의 소유권 이전 이력 또한 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 언급이 없어, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 본 건에 대한 별도의 임차인 현황은 파악되지 않았으며, "임대관계: 미상입니다."라고 기재되어 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인이나 별도의 보증금 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유 관계 확인 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

더욱 상세한 상권 분석 및 편의시설 현황은 지도 서비스 등을 통한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 단지 내에서의 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 안골포중학교, 안골포초등학교, 안청초등학교, 글로벌리더유치원 등이 위치하여 자녀 교육 환경으로 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 정보

해당 아파트 단지는 총 994대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 285대는 실내 기계식 주차, 709대는 옥외 기계식 주차 시설이 마련되어 있어 주차 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 다수의 교육 관련 보호구역(유치원, 초/중학교), 국가산업단지 등의 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보에는 "특이사항", "주의사항", "특수물건정보" 란에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

"임대관계: 미상입니다."라는 점은 실제 명도 시 고려해야 할 사항으로, 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 지도 서비스 및 현장 조사를 통해 인근 혐오시설 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구에 위치한 아파트 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2002년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 건물의 내구성은 확보되어 있으며, 최근 실거래가 및 임대 시세 추이를 통해 가치 판단이 가능합니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 후순위 경매로, 인수되는 권리 없이 깨끗하게 소유권을 이전받을 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 임대 관계 미상 및 일부 토지이용계획상의 제한사항은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변 아파트 단지, 근린생활시설, 초/중학교 등이 인접하여 주거 편의성과 교육 환경이 우수합니다.

* 권리 인수 리스크 없음: 말소기준권리보다 후순위로 진행되는 임의경매로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 최근 매매 사례를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능하며, 실거주 및 재테크 목적 투자 모두 고려할 수 있습니다.

* 다양한 편의시설: 단지 내 복리시설 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 22일, 5층: 1억 5,300만 원 (중개거래)

* 2026년 6월 24일, 6층: 1억 5,000만 원 (직거래)

* 2026년 7월 22일, 9층: 1억 4,700만 원 (중개거래)

최근 임대 사례 분석 (보증금 기준):

* 2026년 1월 22일, 12층: 보증금 1억 4,000만 원

* 2026년 6월 24일, 8층: 보증금 1억 5,000만 원

* 2026년 5월 18일, 11층: 보증금 600만 원, 월세 40만 원

시세 동향 및 제언:

본건은 현재 감정가 1억 7,400만 원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가는 1억 4,700만 원 ~ 1억 5,300만 원 범위에서 형성되어 있습니다.

8층 물건의 경우, 최근 1억 5,000만 원의 보증금으로 임대가 맞춰진 사례가 있어, 이를 시세 산정의 참고 지표로 활용할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가 하한선인 1억 4,700만 원을 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

안정적인 권리 분석 결과와 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 1억 4,500만 원 ~ 1억 5,000만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 보수적으로 접근 시 1억 4,500만 원, 적극적으로 접근 시 1억 5,000만 원 선을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.