나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12275 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-094호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 <부산도시철도2호선 증산역> 북서측 인근에 위치하며
주위는 노변 근린생활시설, 공동주택 및 후면의 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 중 1층 1-094호로서,
외벽 : 복합판넬, 치장벽돌, 강화유리 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리 창호 등

이용상태

판매시설이며 인접한 1-095호와 같이 상가(상호명:RSMY(랩소메이))로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방관련설비, 에스컬레이터 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 40미터 내외의 도로에 접하고 북동측 및 북서측으로 폭 약 20미
터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계의 상세한 내용은 미상이며 기타 사항 없습니다.

물건 비고

현황상 경계벽면이나 바닥경계선 없이 1-095호와 하나의 의류매장(상호명:VANAKE)으로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-094호에 위치한 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 사건번호는 울산지방법원 2025타경12275 (1)이며, 건물명은 라피에스타양산입니다. 해당 호실의 토지 면적은 28.99㎡ (약 8.77평)이고, 건물 면적은 52.20㎡ (약 15.79평)입니다. 용도는 근린상가이며, 구체적으로는 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다. 본 물건의 감정가는 1,050,000,000원입니다. 채권자는 동창원농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 부산도시철도 2호선 증산역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 노변 근린생활시설, 공동주택 및 후면의 단독주택 등이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 남동측 및 남서측으로는 폭 약 40미터 내외의 도로에, 북동측 및 북서측으로는 폭 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있어 교통 이용이 편리합니다. 해당 지역은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대형 도로에 접해 있어 상업 시설로서의 입지 조건이 우수합니다. 증산역 주변은 신흥 상업 지역으로 발전하고 있으며, 다수의 공동주택 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 02월 01일에 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권 (을1)으로, 채권 최고액은 808,800,000원입니다. 본건 경매 신청 채권자는 동창원농업협동조합으로, 2025년 08월 05일에 임의경매 개시결정(갑6)이 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 923,600,411원입니다. 소유권 이전(갑5), 소유권이전3번신탁등기말소(갑4), 근저당권(을2), 임의경매(갑6), 가압류(갑7) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공사대금 관련 채권자인 주식회사제이엔씨파트너스양산의 신탁등기말소(갑4)가 등기되어 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 라피에스타양산은 대규모 복합 상업 시설로, 다양한 판매 시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 입점해 있습니다. 증산역을 중심으로 상권이 활성화되고 있으며, 배후에 많은 아파트 단지가 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다. 인근 지역은 주거지와 상업 시설이 조화롭게 발달하고 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서 부산도시철도 2호선 증산역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 배후에 형성된 주거 단지들로 인해 다양한 소비층의 접근이 용이한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 현황상 경계벽면이나 바닥 경계선 없이 인접한 1-095호와 하나의 의류매장(상호명:VANAKE)으로 사용 중입니다. 또한, 감정평가서 상에는 RSMY(랩소메이)로 이용 중이라고 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 인접 호실과의 경계 문제, 임대차 관계 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 임대 관계의 상세한 내용은 미상이며, 인수가격에 영향을 줄 수 있는 보증금이나 차임 정보도 파악되지 않았습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 혐오시설 관련 정보는 주변에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 증산역 역세권에 위치한 대규모 상업 시설 내 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재력이 높은 물건입니다. 건물 자체의 규모와 편의시설 밀집도는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 현재 인접 호실과 통합되어 사용 중인 현황, 불분명한 임대차 관계 및 상호명 혼동 등은 명확한 확인과 세심한 주의가 요구되는 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 증산역 역세권의 신흥 상권 내 위치

* 대규모 상업 시설(라피에스타양산) 내 물건으로 유동인구 확보 유리

* 판매시설, 문화시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 점

* 다수의 주거 단지 배후 수요 확보

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,050,000,000원입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적습니다. 다만, 인접 호실과의 통합 사용 현황 및 명확하지 않은 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 상권의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 임대 수익률 분석 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 본 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.