나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12259 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 중 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 2024.01.31.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류 (폭 40m~50m) (접합), 중로2류 (폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경12259 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 7층701호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 186,000,000원

토지면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

토지 지분: 42.5749㎡ (약 12.88평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.04평)

건물 지분: 59.654㎡ (약 18.04평)

아파트 전용면적: 59.654㎡ (약 18.04평)

아파트 분양면적: 본건의 정확한 분양면적은 제공된 정보에서 특정되지 않았으나, 통상 전용면적보다 넓게 형성됩니다.

참고: 건물면적은 59.65㎡이며, 최근 전월세 정보에서 확인된 전용면적은 59.654㎡로 유사합니다. 최근 매매 정보에는 73.1686㎡ 면적도 확인되나, 이는 본건 면적과 차이가 있어 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 인근 가로망 상태는 보통시됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류 (폭 40m~50m) (접합), 중로2류 (폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

소유권보존: 주식회사아라마루 (2024.02.05.)

근저당권: 우리은행 (말소기준권리) (2024.02.05.) 권리금액: 87,600,000원

근저당권: 장림동새마을금고 (2024.07.01.) 권리금액: 118,608,000원

가압류: 주택도시보증공사 (2025.05.29.) 권리금액: 1,000,000,000원

임의경매: 장림동새마을금고 (2025.08.01.) 권리금액: 98,840,000원

총 등기부채권액: 1,206,208,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 채무 관계의 복잡성 및 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

인근은 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 중 제7층 제701호 (사용승인일: 2024.01.31.)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

내벽: 벽지 및 타일 붙임 등.

창호: 샷시창호 등.

설비: 위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

단지 내 총 주차 대수는 638대(세대당 1.02대)이며, 지상 주차 3대, 지하 주차 18대 규모입니다.

단지 내 전기차 충전기(지상 14대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점(1,206,208,000원 vs 186,000,000원)은 경매 진행 및 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 채무 관계의 복잡성 및 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 외부 요인 리스크 (혐오시설 확인)

본건 주변에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 건설 관련 리스크

2024년 1월 사용승인된 신축 아파트임에도 불구하고, 일부 사전점검 과정에서 건설 품질 및 관리 상태에 대한 부정적인 입주자 의견이 일부 확인되었습니다. 이는 향후 하자 발생 시 추가적인 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 1월에 준공된 신축 아파트로, 경상남도 양산시 주진동에 위치하며 신명초등학교 인근 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내 편의시설 및 주차 공간도 갖추고 있습니다.

다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 공동담보 물건이라는 점에서 권리 분석에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 건설 과정에서의 일부 문제 제기가 있었던 점을 고려하여 향후 하자 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다. 신축 아파트라는 점과 주변 시세를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 1월 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 생활 편의성: 학교 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 지역 개발: 양산시의 도시 발전 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 186,000,000원

최근 매매 사례: 2026년 4월, 73.1686㎡ 기준 207,000,000원

최근 전세 사례: 2026년 6월, 59.654㎡ 기준 2,500,000원 + 월세 600,000원

시세 분석: 본건의 전용면적(59.65㎡)을 기준으로 최근 매매 사례(20,700만원)를 참고할 때, 감정가(18,600만원)는 시세 대비 다소 낮은 수준으로 보입니다. 신축 아파트라는 점과 주변 시세를 고려하면 20,000만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

예상 입찰가 산정: 감정가(18,600만원)를 기준으로, 시세 하한선과 높은 채권 총액을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 권리관계의 복잡성과 신축 아파트의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.