나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1326 [1] 경상남도 양산시 남부동 455-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 남부동 소재 양산시청 북측 인근에 위치하며 부근은 숙박시설,근린생활시설, 음식점 등으로 형성 되어 있음

교통상황

차량통행 가능하고 , 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임 .

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 , 부근지세는 인접도로와 대체로 등고 평탄함 .

인접 도로상태

서측으로 폭 약10 미터, 북측으로 폭 약8 미터의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임
기타사항 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕 )6층 건물로서 2015년경 건물 내외부를 대폭 수리하여 현상은 보통임
외 벽 : 치장석 마감 , 스톤코트 마감 및 징크판넬 마감 등
바 닥 : 타일 마감 및 콘크리트위 하드너 마감 등
창 호 : 하이새시 이중창 등

이용상태

1층: 숙박시설안내실 ,주차장
2-5층: 숙박시설 각층 객실
6층:근린생활시설, 보일러실 , 세탁실 등 .

설비내역

위생 및 급배수 설비화재탐지설비 , 소화전설비, 승강기설비 , 객실관리시스템설비 , 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임
기타사항 없음

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1326 (1)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 455-2 (신주소: 양산시 중앙로 100)

건물 용도: 숙박시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 6층 건물

사용승인일: 2003년 12월 24일 (2015년 내외부 대폭 수리)

1.2. 감정가 및 면적

총 감정가: 3,757,179,240원

토지 면적: 515.50㎡ (약 156.0평)

건물 면적: 1893.66㎡ (약 572.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정농업협동조합

말소기준권리: 2022년 6월 29일자 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2,772,000,000원)

등기부채권 총액: 2,809,200,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

경상남도 양산시 남부동에 위치하며, 양산시청 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 숙박시설, 근린생활시설, 음식점 등이 혼재된 상업지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

서측으로는 폭 약 10미터, 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지형상 및 도로

토지는 사다리형에 유사한 형태를 띠고 있으며, 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 지형입니다.

2.4. 토지이용계획

용도지역: 일반상업지역

도로: 소로1류(폭10m~12m) 접합, 소로2류(폭8m~10m) 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등이 확인됩니다.

건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 6월 29일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

본 물건의 경매개시결정은 2025년 8월 5일자 금정농업협동조합의 임의경매로 등기되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 등기부상 확인되지 않으므로, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

3.4. 임차인현황

제공된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

전반적인 임대차 관계는 파악되지 않으나, 이는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

양산시청 인근의 일반상업지역에 위치하여, 주변으로 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 음식점 등이 발달해 있습니다.

공공기관 및 업무 시설 이용객, 지역 주민을 수요층으로 확보하기에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 적합성

주 용도가 숙박시설이며, 일부 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 부분이 있어 기존 숙박업 운영이나 상가 용도로의 전환이 용이합니다.

지역 특성 및 주변 상권 분석을 통해 숙박업 외 다양한 업종으로의 확장 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

상업시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분에 대한 정확한 내용 파악이 필수적입니다. 해당 권리가 존재할 경우 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적/법규상 리스크

2015년 대폭 수리가 있었으나, 건물 전체의 노후도 및 안전성, 추가적인 유지보수 필요 여부에 대한 정밀 진단이 요구됩니다.

건축법 상 가로구역별 최고높이 제한구역 등에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 구조 변경 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.3. 임대/운영 리스크

현재 임대 현황이 불분명하여, 신규 임차인 모집 또는 기존 임차인과의 관계 설정에 어려움이 따를 수 있습니다.

경기 변동 및 지역 내 경쟁 심화에 따른 숙박업 운영의 수익성 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 양산시청 인근의 상업지역에 위치한 6층 규모의 숙박시설로, 입지조건 및 접근성이 양호합니다.

건물은 2015년 수리를 거쳐 현재 상태는 보통 수준이나, 향후 관리 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 권리관계는 명확한 편이나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 포함한 제반 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

양산시 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

숙박시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 사업 다각화 및 부가 수익 창출 잠재력이 높습니다.

6층 규모의 건물로 지역 내에서 비교적 큰 사업장을 운영하기에 적합합니다.

2015년 리모델링으로 상품성이 어느 정도 확보되어 있어, 즉시 영업 또는 임대 사업이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다.

통상적인 경매 절차상 최저매각가격, 낙찰 예상가 분석, 시장 조사, 현장 확인, 권리관계 재확인 등을 종합적으로 수행한 후 결정해야 합니다.

감정가(3,757,179,240원)와 주변 유사 물건 시세, 지역 경제 상황, 건물 상태 등을 면밀히 분석하여 신중하게 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.