나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1312 [1] 경상남도 양산시 동면 내송리 906-2 주1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 동면초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,

외벽 : 알루미늄복합판넬, 스톤코트
내벽 : 2중석고보드, 경량판넬
바닥 : 콘크리트기계미장
창호 : 스텐샷시 복층강화유리창호, 알루미늄(프로로폰) (로이)복층강화유리창호, 시
스템창호.

이용상태

- 일련번호 1 구분건물 : 근린생활시설(상호 : YOAJUNG)로 이용중임.
- 일련번호 2~10 구분건물 : 근린생활시설 용도이나 현황 공실임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, 스프링쿨
러, SIP펌프설비, 승강기, CCTV, 물탱크설비, 주차장설비(1층 후면부 옥상 소재, 주차
가능대수 : 7대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지대의 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 30M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1312 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 내송리 906-2 주1동 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 6,557,000,000원

토지면적: 594.30㎡ (약 179.78평)

건물면적: 895.51㎡ (약 270.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 동면 내송리 소재 동면초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로는 폭 약 30미터의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 경매로 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 하나은행입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사유업개발 (2023-08-23)

* 근저당권: 하나은행 (채권액 3,960,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 하나은행 (채권액 3,459,439,859원) - 본건 경매개시

매각으로 인해 위 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재할 수 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업)일자: 2024-04-16

* 확정일자: 2025-05-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 인수할 필요는 없습니다.

그러나 임대차 관계는 복잡성을 야기할 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 하는 상권 특성을 지닙니다.

인근 동면초등학교와 더불어 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

현재 일부 공실이 있는 것으로 파악되나, 이는 향후 임차인 구성에 따라 개선될 여지가 있습니다.

상호 'YOAJUNG'으로 이용 중인 1층 101호를 포함한 근린생활시설로서, 다양한 업종의 유치가 가능합니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역 및 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

동면초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

교통 접근성은 양호한 편이나, 주변에 대규모 편의시설이나 문화시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

부동산 정보 확인 결과, 물건지 주변에서 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 존재할 수 있습니다.

현재 일부 구분 건물이 공실 상태로, 공실 장기화 시 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.

임차인 현황 상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 전체의 임대차 관계 및 운영 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 경우, 이는 건물 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시의 근린상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 공실 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리 분석 상 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 상권 내에서의 투자 기회가 될 수 있으나, 명도 및 임차권 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우량한 입지: 아파트 단지와 학교 인근으로 배후 수요가 확보된 지역입니다.

편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 개발 또는 활용에 유리합니다.

권리 관계 명확: 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

활용도 높은 용도: 근린생활시설로서 다양한 업종 유치가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정평가액 6,557,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 낙찰률 등을 고려하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(공실, 명도 등)을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 공실률, 임대료 수준 등에 대한 심층적인 추가 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.