나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1321 [1] 경상남도 양산시 북정동 205 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 북정교 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모
공장, 단독주택, 경로당 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 동측과 서측, 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에, 북측으로 폭 4M 정도의 콘크리트포장
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 건물로서,

외벽 : 치장타일 붙임, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 일반벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 등
바닥 : 데코타일, 현장테라조, 콘크리트수평미장 위 하드너, 액체방수보호몰탈 위 바닥
타일 등
창호 : 스텐샷시창호, 알미늄샷시창호, 목재 및 알미늄샷시 이중창호, 폴딩도어 등.

이용상태

제조업소(상호 : (주)솔레즈)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, CCTV, 옥외계
단설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별무함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 건물사용승인일자 1995.6.14.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 울산지방법원 2025타경1321 (1)

소재지: 경상남도 양산시 북정동 205 (신주소: 경상남도 양산시 신북정길 15-22)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 704,953,770원

토지면적: 474.30㎡ (약 143.5평)

건물면적: 494.49㎡ (약 149.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

특이사항: 유동화물건, 일괄매각

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 북정동에 위치하며, 북정교 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 소규모 공장, 단독주택, 경로당 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입은 용이하며, 동측, 서측, 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지는 남서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에, 북측으로 폭 4M 정도의 콘크리트포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 3일에 설정된 부산은행 근저당권(을4, 을6)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 부산은행 근저당 (2022.03.03)

* 삼남농업협동조합 가압류 (2023.10.06)

* 국민은행 가압류 (2023.11.23)

* 양산시 압류 (2025.06.19)

* 양산세무서장 압류 (2025.06.19)

* 양산시 압류 (2025.07.01)

* 더블유비에스2312유동화전문 임의경매 (2025.08.05)

따라서 인수되는 권리는 없습니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 648,441,035원입니다.

임차인 현황:

현재 건물은 제조업소(상호: (주)솔레즈)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

임대관계 및 보증금, 차임 등 구체적인 임대차 조건은 '미상'으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 정보:

- 이용 현황: 제조업소 (상호: (주)솔레즈)

- 임대차 정보: 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 일반공업지역 내에 위치한 제2종근린생활시설로, 주변에는 소규모 공장 및 주거 시설 등이 혼재되어 있습니다.

현재 제조업소로 이용되고 있어, 해당 업종 또는 유사한 업종의 사업장으로의 지속적인 활용 가능성이 있습니다.

양산시 북정동 일대는 과거 공업지역 개발로 인해 악취 등 환경 관련 민원이 제기되었던 지역이나, 최근 도시숲 조성 등으로 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

* 차량 진출입이 가능합니다.

* 동측, 서측, 북서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설:

* 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설이나 문화시설에 대한 상세 정보는 파악하기 어렵습니다. 다만, 주거 및 공업 시설이 혼재된 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역의 개발 및 환경 개선 노력에 대한 정보는 있으나, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 채권 관리 주체가 변경될 수 있으며, 이에 따른 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 건물을 점유하고 있는 임차인((주)솔레즈)의 임대차 조건(보증금, 차임 등)이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1995년 6월 14일 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 특성: 일반공업지역에 속해 있어 향후 용도 변경이나 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 경매 물건은 경상남도 양산시 북정동에 위치한 근린생활시설(제2종근린생활시설)로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다. 다만, 현재 건물이 제조업소로 이용 중이며 임차인의 임대차 조건이 미확인된 점은 주요 고려 사항입니다. 일반공업지역이라는 입지적 특성과 유동화 물건이라는 점도 신중한 접근을 요합니다.

1.7. 투자포인트

* 일괄매각으로 인한 권리관계 정리의 용이성: 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계 분석이 비교적 간편합니다.

* 현황 이용 상태: 현재 제조업소로 이용되고 있어, 해당 업종이나 유사 업종에서의 사업 운영 시 즉시 활용이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 양산시 개발 계획과의 연계성을 고려하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 704,953,770원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

현재 등기부채권 총액은 648,441,035원으로, 이는 감정가 대비 높은 수준입니다.

입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 건물을 점유하고 있는 임차인의 명도 난이도 및 예상 명도 비용.

* 건물 노후화로 인한 수리 및 보수 예상 비용.

* 일반공업지역의 특성 및 향후 개발 가능성.

* 유동화 물건이라는 특성을 감안한 채권 변동성.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 명확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 지역 부동산 전문가의 의견 청취 등이 필수적으로 동반되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.