나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3977 [1] 경상북도 포항시 OO OOO OOOOOO OOOOOO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 두호동 ""장량초등학교"" 남동측 약 200m 지점에 소재하는 다세대주택""한샘하우젠빌"" 에이동 4층 401호 단위세대로서, 주위는 중소규모의 아파트 단지 및 다세대주택 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 환경 양호한 편임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 에이동 중 4층 401호 단위세대로서
외벽 ; 전면 일부 돌붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽 ; 몰탈 위 벽지, 타일등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등 마감
창호 ; 알루미늄샛시 유리창 등
(사용승인일 : 2002.10.25.)

이용상태

공동주택(다세대주택)

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 남향 경사지대에 계단식으로 평탄하게 조성된 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

서측 폭 8m 의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함.
2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 포항지원 2025타경3977 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

채무자: (정보 없음)

소유자: (정보 없음)

1.2. 물건정보

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 1072-6 한샘하우젠빌 제에이동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 한샘하우젠빌(A동)

건축년도: 2002년 10월 25일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 가격

감정가: 107,000,000원

토지면적: 52.02㎡ (약 15.74평)

토지지분: 52.025㎡ (약 15.75평)

건물면적: 76.33㎡ (약 23.09평)

건물지분: 76.33㎡ (약 23.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 "장량초등학교" 남동측 약 200m 지점에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 아파트 단지 및 다세대주택이 소재하는 정비된 주택지대로서, 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인접 도로에는 서측 폭 8m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 갑구 순위 6번 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기(2025.07.31. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 갑구 순위 5번: 이민선 명의의 소유권이전청구권 가등기 (2020.05.26. 등기) - 매매예약에 따른 가등기로, 해당 예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 을구 순위 7번: 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 등기 (2024.01.08. 접수) - 임차보증금 85,000,000원이며, 전입일자 2017.12.29, 확정일자 2017.12.07입니다. 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-29

확정일자: 2017-12-07

배당신고일자: 2024-01-08

대항력: 있음

비고: 을구 순위 7번 주택임차권 등기 권리자로, 해당 보증금 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수 의무가 발생합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

제공된 자료 상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 '주택임차권 등기'와 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 반드시 고려하여야 합니다. 따라서 최대 85,000,000원의 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

주변이 중소규모 아파트 및 다세대주택으로 이루어진 주택지대로서, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 주거 환경 및 관련 편의시설 접근성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 대중교통 사정 보통.

* 주변 교육시설: "장량초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다. (정확한 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 '소유권이전청구권 가등기'의 존재입니다. 이 가등기가 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 되므로, 입찰 전 가등기권자와의 협상 또는 법적 검토가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 85,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 입찰가를 산정할 때 이를 반영해야 합니다.

* 임차인 및 점유자 부재로 인해 내부 조사가 불가하여, 건물의 정확한 상태(내부 마감, 하자 등)를 알 수 없습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생의 위험으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 두호동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 소유권이전청구권 가등기 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리 관계 및 리스크를 내포하고 있어, 일반적인 경매 물건보다 높은 수준의 주의와 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 가등기의 존재는 소유권 상실의 직접적인 위험을 수반하므로, 투자 결정에 앞서 해당 권리 관계를 철저히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지(한샘하우젠빌 A동)의 최근 매매 사례(2026년 4월, 90,000,000원)가 존재하여 시세 파악에 용이합니다.

* 장량초등학교 인근으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 위험 요인(가등기, 임차인)을 해소할 수 있다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 107,000,000원이나, 본 건은 소유권 상실 위험이 있는 가등기와 인수해야 할 가능성이 있는 임차인 보증금(최대 85,000,000원)이라는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외한 가격으로 산정하는 원칙에 따라, 감정가에서 인수 가능한 보증금 최댓값(85,000,000원)을 제외한 금액을 보수적인 입찰가 산정의 기준으로 볼 수 있습니다.

계산: 107,000,000원 (감정가) - 85,000,000원 (인수 보증금) = 22,000,000원

동일 단지 실거래가(90,000,000원)를 기준으로 계산하면, 90,000,000원 - 85,000,000원 = 5,000,000원이 됩니다.

이러한 계산 결과는 매우 낮은 금액으로, 본 건의 위험 요인이 매우 크다는 것을 시사합니다. 투자자께서는 가등기 말소 가능성, 임차인 보증금 변제 가능성 등을 면밀히 분석하여, 소유권 상실 위험을 감수한 채 얼마까지 입찰할 수 있을지 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 22,000,000원 ~ 30,000,000원 (매우 보수적으로 산정. 가등기 해소 방안 및 임차인 보증금 변제 가능성 분석 후 입찰가 재산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.