나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8766 [1] 대구광역시 남구 대명동 1683-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "앞산 네거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대로변 병원, 업무시설, 음식점 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "현충로역"이 소재하는 등 교통 상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 사다리형의 토지로서 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(2) : 세장형의 토지로서 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄하며, 지목 및 현황 도로임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남서측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로(일련번호(2))와 접함. 일련번호(2) : 지목 및 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-05 -20), 특수도로(보행자전용도로)(2019-05-20)(대구광역시 남구청 도시 재생과 문의)(저촉), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2019-05-20)(대구광역시 남구청 도시재생과 문의)<도시 및 주거환경정비법>임. 일련번호(2) : 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-05-20)(대구광역시 남구청 도시재생과 문의) (접합), 특수도로(보행자전용도로)(2019-05-20)(대구광역시 남구청 도시 재생과 문의)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 시멘트벽돌조 기와, 슬라브지붕 지하1층/지상2층 건물로서 (사용승인일 : 1978.07.04) 외 벽 : 외장타일 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 목재마루, 장판지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 및 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 근린생활시설 및 주택으로 이용중임. - 지하1층 : 창고 - 1층 : 근린생활시설 - 2층 : 단독주택

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등 되어 있으며 1층, 2층 주택 부분은 전기판넬에 의한 바닥난방 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3 지분매각.
목록1 건물 창고 1.16㎡ 부분은 멸실됨. 목록3 지목 및 현황 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8766 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1683-5

건물명: (정보 없음)

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설 및 주택)

감정가: 664,611,140원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반고개새마을금고

사용승인일: 1978년 7월 4일

토지면적: 301.10㎡ (약 91.1평)

건물면적: 127.78㎡ (약 38.6평)

건물 제시외면적: 71.84㎡ (별도 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "앞산 네거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 대로변 병원, 업무시설, 음식점 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "현충로역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 일련번호(1) 토지: 사다리형 토지로서 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 4미터 정도의 포장도로(일련번호(2))와 접합니다.

* 일련번호(2) 토지: 세장형 토지로서 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

* 일련번호(1): 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 정비구역

* 일련번호(2): 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본상 근저당권 (반고개새마을금고, 2015.03.18.)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없어 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 없음.

임차인 송 은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 없는 임차인에 대한 주의는 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전, 근저당권, 소유권이전청구권 가등기, 소유권 이전, 임의경매 등의 내역이 있습니다. 말소기준권리인 근저당권보다 앞선 권리(소유권이전청구권 가등기 등)가 존재하나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 가집니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 대명동은 "앞산 네거리" 인근으로, 대로변에 병원, 업무시설, 음식점 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 배후에는 주거 지역이 형성되어 있어 상업 및 주거 기능을 동시에 갖춘 복합 상권입니다.

4.2. 최근 거래 동향 (참고)

제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 삼아맨션 (1978년식, 51.47㎡): 2026년 7월, 7,500만원

* 가람홈즈 (1997년식, 24.85㎡): 2026년 7월, 1,000만원

* 삼각파크빌 (2003년식, 75.27㎡): 2026년 7월, 12,300만원

상기 주택 매매 정보는 본건(근린주택)과 직접적인 비교 대상은 아니나, 주변 지역의 부동산 시장 활성도를 참고할 수 있습니다. 본건은 감정가가 6.6억 원으로, 주거용 건물과의 가격 차이가 크므로, 상업 시설로서의 가치 및 넓은 토지 면적이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 대구남명초등학교(공립, 1984년 개교), 대구대명초등학교(공립, 1978년 사용승인 건물과 연관), 대구고등학교(공립, 1958년 개교), 경북예술고등학교(사립, 1964년 개교) 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 의료시설

"앞산 네거리" 인근 대로변에 다수의 병원들이 위치하고 있어 의료 접근성이 우수합니다.

5.3. 교통시설

지하철 1호선 현충로역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 편의시설

주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건물 사용승인일(1978.07.04) 기준으로 40년 이상 경과된 노후 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 일부 멸실

목록1 건물 창고 1.16㎡ 부분이 멸실된 상태이므로, 철거 또는 보수에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 지목 및 현황

일련번호(2) 토지가 지목 및 현황 도로로 이용되고 있어, 순수 사용 가능한 토지 면적에 대한 재확인이 필요합니다.

6.4. 제시외 건물 포함

주의사항에 명시된 대로, 제시외 건물(71.84㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 철거 또는 활용 계획을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동, "앞산 네거리" 인근에 위치한 근린주택으로, 지하철 1호선 현충로역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대로변 상업시설과 주택지가 혼합된 지역에 위치하여 상업 및 주거 용도로 복합 활용이 가능합니다.

건물 연식이 오래되고 일부 멸실, 제시외 건물 포함 등 고려해야 할 사항이 있으나, 토지 면적이 비교적 넓고(301.10㎡) 상업지역 및 일반주거지역에 걸쳐 있어 향후 개발 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 권리상 인수 부담이 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: "앞산 네거리" 및 지하철 1호선 현충로역 인근 역세권.

* 복합 용도: 제2종근린생활시설 및 주택으로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 개발 잠재력: 상업지역과 주거지역이 혼합된 지역으로 향후 가치 상승 가능성.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 664,611,140원입니다. 주변의 연립/다세대 주택 매매 사례와 비교 시, 본건은 근린주택으로서의 특성과 넓은 토지 면적, 상업 용도 등이 반영되어 감정가가 산정된 것으로 판단됩니다.

제시된 주변 주택 매매 사례(1,000만원 ~ 12,300만원)는 본건의 감정가와 큰 차이를 보이므로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현 시세, 건물 노후도, 제시외 건물 및 도로 현황 등 제반 사항을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 부동산 임의경매 물건의 낙찰가율은 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 직접적인 유사 거래 사례가 부족하므로, 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가: 664,611,140원

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 4억 6천 5백만원 ~ 5억 3천 2백만원

* 적정 입찰가 고려 범위: 약 5억 3천 2백만원 ~ 6억 0천만원

최종 입찰가는 법원 현장 조사, 주변 시세 재확인, 본인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.