나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8801 [1] 대구광역시 북구 복현동 241-1 복현블루밍브라운스톤 명문세가아파트 201동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 복현동 소재 '영진전문대' 동측 인근에 위치하는 복현블루밍브라운스톤 명문세가 제201동 제8층 제803호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등에서 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 용이하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상13층 건물 중,
제8층 제803호 단위세대로서,
- 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥: 마루, 타일 등 마감,
- 창호: 시스템창호임.

이용상태

'아파트' 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 4필지 일단의 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 아파트지구(대고 제2021-274호 고시문 반영) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
■일련번호 2 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 아파트지구(대고 제2021-274호 고시문 반영) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
■일련번호 3 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 아파트지구(대고 제2021-274호 고시문 반영) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-22)(접합),가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
■일련번호 4 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 아파트지구(대고 제2021-274호 고시문 반영) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-22)(접합),가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-06)(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기 타: 대상물건은 시건장치 등으로 내부확인이 불가하여 동종 유사 아파트의 내부 등을 상정하여 평가하였으며, 세부 이용상태 및 난방방식 등은 차이가 있을 수 있으니 경매 입찰 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8801 (1)

소재지: 대구광역시 북구 복현동 241-1 복현블루밍브라운스톤 명문세가아파트 201동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

토지면적: 44.19㎡ (약 13.37평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 대구광역시 북구 복현동 소재 '영진전문대' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구로 지정되어 있으며, 일부 필지는 소로 접함 또는 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리(갑3: 우리카드 가압류, 2024.10.21.)보다 후순위 권리인 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위번호 5번의 주택임차권(이낙훈)이 있으며, 이는 인수되는 권리입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인 이낙훈 씨가 거주 중이며, 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 260,000,000원 (확정일자 2023.02.16 기준, 1차 보증금 증액분 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-20

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 위 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이에 따라, 약 260,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있습니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 차임이 0원이므로 월세 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 복현동 일대는 주거 지역으로서의 성격이 강하며, 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 영진전문대학교가 인근에 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 '상대보호구역'으로 지정된 교육시설(유치원 포함)이 있어 교육 환경이 고려됩니다. 복현블루밍브라운스톤 명문세가아파트 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이낙훈 씨의 보증금 약 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 시건장치로 인해 내부 확인이 불가하여 실제 내부 상태 및 마감재 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점도 유의해야 합니다. 비행안전구역에 해당되므로 관련 규제 사항을 확인하는 것이 좋습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 복현동의 비교적 양호한 주거 입지에 위치한 아파트입니다. 신축 연차가 오래되지 않았고, 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 약 2.6억 원의 보증금 인수 리스크가 가장 큰 단점입니다. 이 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 연차가 비교적 짧은(2011년 사용승인) 아파트 단지입니다.

* 대구 북구 복현동의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 실거래가 자료를 볼 때, 가격은 비교적 안정적인 시세를 유지하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합해 볼 때, 유사 면적(59.95㎡)의 실거래가는 2026년 4월 242,000,000원, 2026년 6월 259,000,000원입니다. 감정가는 255,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 상당하므로, 본 물건의 순수 부동산 가치만을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 임차인 보증금(260,000,000원)을 제외한 예상 입찰가는 보수적으로 감정가 수준 또는 최근 최고가 수준을 고려하여 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 검토할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금을 포함한 총 인수 금액이 시세 대비 부담되지 않는지 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.