나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8786 [1] 대구광역시 북구 산격동 OOOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 ""산격초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""교원빌라
4층 401호(전용면적: 48.87㎡, 계단식)"" 단위세대로서, 부근은 학교, 주택, 주변 근린생
활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변
간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제반교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층건(사용승인일자: 01.07.05) 중 4층 401호로서,
외벽: 인조석 붙임, 드라이비트 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(""건축물현황도""상 방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 세장형
의 토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 6M 내외의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-10)(대학로 재개발사업), 어린
이공원(2025-07-10)(저촉), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-07-10)(대학로 재개발사업)
<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2018-04-10).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문
등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건
물구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전: 임차인 한국토지주택공사)로부터 임차보증금 110,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환채권 및 대항력을 포기하고 위 임차권등기(2024. 1. 11. 제6020호)를 말소하는 것이 동의한다는 2025. 7. 30.자 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경8786 (1)

소재지: 대구광역시 북구 산격동 1498-14 교원빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 평가

감정가: 120,000,000원

토지면적: 26.12㎡ (약 7.9평)

토지지분: 26.119999999999997㎡ (약 7.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.87㎡ (약 14.8평)

건물지분: 48.87㎡ (약 14.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축 정보

건축물대장상 사용승인일자: 2001년 07월 05일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 중 4층 401호

준공년도: 2001년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 대구광역시 북구 산격동 소재 "산격초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거지로 적합한 환경입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리: 2024년 07월 24일자 주식회사케이비손해보험의 가압류 (갑15)

말소 예정 권리:

* 을8. 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 10,000,000원, 말소 예정)

* 갑15. 가압류 (권리자: 주식회사케이비손해보험, 권리금액: 93,390,000원, 말소 예정)

* 갑16. 강제경매 (권리자: 서울보증보험주식회사, 권리금액: 115,286,026원, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 25일

확정일자: 2019년 10월 07일

배당신고일자: 2024년 01월 11일

대항력: 없음

* 임차인: 장태윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 05일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로, 인도명령 대상 여부 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 (주의사항)

물건명세서에 따르면, 을구 순위 8번 임차권등기(2024.1.11. 등기, 보증금 110,000,000원, 전입일자 2019.10.25.)가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

하지만, 2025년 7월 30일자로 서울보증보험 주식회사(양도 전 임차인: 한국토지주택공사)로부터 임차보증금 110,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환채권 및 대항력을 포기하고 위 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서가 법적 효력을 발휘한다면 해당 보증금 및 임차권은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 산격초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 시설들은 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 교육시설: 산격초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 유리한 측면이 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 기타 정보

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 여건도 보통 수준입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 해당하며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 지정

본 물건이 재개발구역(대학로 재개발사업)으로 지정되어 있어 향후 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 지연, 추가 비용 발생, 건축 행위 제한 등 불확실성 요소도 내포하고 있습니다. 토지이용계획상 지구단위계획구역, 정비구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 점유

장태윤 임차인이 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 금융적 부담보다는 점유 이전의 확실성과 관련한 리스크입니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 어린이공원(저촉), 비행안전제6구역 등에 해당하여 향후 건축이나 재개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 산격동에 위치한 다세대주택으로, 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 교육 시설 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

권리 분석상 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)의 110,000,000원 임차보증금 관련하여, 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

다만, 보증금 0원에 대항력을 가진 장태윤 임차인의 존재는 점유와 관련된 불확실성을 남깁니다. 또한, 재개발 구역 지정으로 인한 사업 불확실성 및 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정에 따른 미래 시세 상승 기대

* 산격초등학교 인근의 양호한 교육 환경

* 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)의 보증금 관련 확약서 제출로 인한 인수 부담 완화 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적대의 다세대주택 거래 가격은 60,000,000원에서 110,000,000원 사이에 분포하고 있으나, 이는 동일 단지나 건물 내 비교가 아니며 면적 및 연식 차이가 있습니다.

감정가액을 기준으로 하되, 재개발 구역의 불확실성과 대항력 있는 임차인(장태윤)의 점유 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

서울보증보험의 110,000,000원 보증금 관련 인수 위험이 확약서로 인해 해소될 가능성이 높다는 점을 고려하여, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 임차인과의 명도 협상 결과 및 재개발 사업 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.