나이스옥션 법원경매 서산 2025타경758 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 106동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 “시곡3리마을회관” 서측 인근에 위치하여, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 평스라브지붕 17층 건내 제17층 제1701호로서,
(사용승인일:2007.12.13)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
바닥 : 장판 깔기 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, ""아파트건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동05 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-09-23)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인이 부재 중으로 이용상황 및 내부 구조의 조사는 건축물현황도면 및 탐문조사 등을 통해 기재하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경758 (1)

소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 106동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 56,000,000원

토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

건물면적: 39.56㎡ (약 11.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 "시곡3리마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측으로는 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 부정형의 완경사지로 "아파트건부지"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 권리 내역상 말소기준권리는 2014년 12월 5일 접수된 국민은행의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 아래 등기된 권리들은 소멸될 예정입니다:

* 소유권보존 (정리회사주식회사현광종합건설)

* 소유권이전 (김수중)

* 소유권이전 (조항범, 매매)

* 근저당권 (국민은행)

* 가압류 (현대카드)

* 가압류 (신한카드)

* 임의경매 (한국주택금융공사)

* 강제경매 (신한카드주식회사)

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 이해관계인 부재로 내부 조사에 제약이 있었음을 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 주거 지역입니다.

대규모 산업단지 등과의 직접적인 연관성은 정보상 명확하지 않으나, 지역 내 소비 수요를 충족시키는 생활 상권은 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 우민늘사랑아파트 106동 17층 1701호에 해당하며, 2007년 12월 13일에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕, 평스라브지붕으로 건축되었습니다.

내부 마감은 일반적인 아파트 수준으로 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성은 양호합니다.

아파트 단지는 총 6개동, 926세대로 구성되어 있으며, 주차대수는 총 455대(세대당 약 0.49대)입니다.

아파트 주변에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 부대 복리시설이 마련되어 있습니다.

단지 내 지상 주차 공간에는 전기차 충전기 16대가 설치되어 있습니다.

최고 19층, 최저 2층 건물 중 17층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 등에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

* 현재 파악된 정보 상, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접적인 주변 환경을 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 시곡동에 위치한 우민늘사랑아파트 17평형(전용면적 약 39.56㎡) 물건입니다.

2007년에 건축되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례를 보면, 본건보다 면적이 큰(약 54.6㎡ ~ 59.94㎡) 아파트들이 2026년 5월~6월에 7,000만원 ~ 7,350만원에 거래된 것으로 확인됩니다.

이는 본건의 감정가 5,600만원 대비 높은 시세로, 본건이 상대적으로 저평가되었거나 소형 평수의 희소성으로 인한 경쟁력이 있을 가능성을 시사합니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 최근 매매된 중대형 평수보다 낮은 감정가로, 소형 평수 희소성 및 가격 경쟁력을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 신축 대비 합리적 가격: 2007년식 아파트로, 신축 대비 합리적인 가격대에 내 집 마련 또는 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사 면적의 거래 사례는 부족하나, 동일 단지의 상위 평수(약 54.6㎡ ~ 59.94㎡)가 2026년 5~6월에 7,000만원 ~ 7,350만원 선에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 5,600만원이며, 이는 상위 평수의 거래 시세보다 낮은 수준입니다.

본건의 전용면적 39.56㎡ (약 11.97평)에 대한 평당 감정가는 약 468만원이며, 이는 최근 거래된 상위 평수의 평당 시세(약 406만원 ~ 424만원)보다 높은 편입니다.

하지만 소형 평수의 희소성과 시장 상황을 고려할 때, 감정가인 5,600만원을 기준으로, 보수적으로는 감정가 수준에서, 공격적으로는 10~15% 가량 상향된 6,000만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현황, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.