나이스옥션 법원경매 서산 2025타경743 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재, '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치하며,
주위는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서,
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등,
제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제7층 건내, 제1층 제101호 외 8개호로서,
(사용승인일 : 2019.01.17.)

외벽 : 대리석 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

- 본건 기호 '1, 4, 5, 6, 9'
기준시점 현재, 집합건축물대장상 '근린생활시설(공실)' 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '2'
기준시점 현재, 근린생활시설(새마을 VAPE) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '3'
기준시점 현재, 근린생활시설(STEAM MAN) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '7'
기준시점 현재, 근린생활시설(복권판매점) 등으로 이용 중입니다.

- 본건 기호 '8'
기준시점 현재, 인접 109호와 같이 근린생활시설(교동짬뽕) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, E/V설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재, '업무용 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경743 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 1층 101호

건물명: 성연에드가오피스텔

용도: 근린상가

감정가: 345,000,000원

토지면적: 16.23㎡ (약 4.91평)

건물면적: 42.64㎡ (약 12.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포신용협동조합 (등기부 기재 기준)

사용승인일: 2019년 1월 17일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재 '서산테크노밸리 일반산업단지' 내에 위치합니다. 주변은 주거용 및 상업용 나지, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 동측으로 노폭 약 25m, 남측으로 약 15m, 서측으로 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본 상 확인된 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

등기부 요약:

소유권 보존 등기일은 2019년 2월 8일이며, 말소기준권리는 2019년 5월 30일자 목포신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025년 8월 4일 동일 채권자의 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

채권 총액:

등기부채권 총액은 약 2,412,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 혹시 모를 임차인의 존재 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

업종 현황:

본건 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 '공실', '새마을 VAPE', 'STEAM MAN', '복권판매점', '교동짬뽕' 등 다양한 업종으로 활용되고 있거나 활용 가능성이 있습니다.

상가지대 성숙도:

산업단지 내 신규 조성 지역으로, 상가지대가 아직 완전히 성숙되지 않은 단계로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경:

주변에 아파트 단지 및 오피스텔 등이 혼재되어 있어 지역 내 주거 수요를 지원합니다.

교통:

인근 시내버스 정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미성숙 상가지대:

현재 상권이 완전히 형성되지 않은 미성숙 단계로, 향후 상권 활성화 여부에 따라 공실 발생 또는 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상:

임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라는 정보에도 불구하고, 임차인의 존재 자체는 리스크로 고려해야 합니다.)

미확인 지상권:

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되었으나, 그 내용과 범위가 불분명하여 추후 소유권 행사나 이용에 제약을 줄 가능성이 있습니다.

공동담보:

본건이 공동담보로 제공되었던 물건 중 하나로, 채무 구조가 복잡할 수 있으며, 경우에 따라 추가적인 채무 관계가 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 근린상가 물건입니다. 향후 서산테크노밸리의 개발 및 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있는 입지입니다. 현재 다양한 업종의 상가로 운영되고 있으며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 상가지대가 아직 미성숙 단계라는 점과 임대 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 심층 조사가 중요합니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

서산테크노밸리 산업단지 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물로 초기 투자 후 공실만 없다면 건물 관리 부담이 적음.

다양한 근린생활시설 업종으로 운영 중이므로, 특정 업종에 치우치지 않은 수요층 확보 가능.

일반적인 시세 대비 경매 낙찰을 통한 시세차익 실현 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사

* 본건과 유사한 조건(층, 면적, 업종)의 임대료 및 보증금 수준 조사

* 향후 상권 활성화 전망 및 공실률 데이터 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 구체적인 내용 확인 및 이에 따른 가치 변동 분석

* 채권 총액 및 다른 공동담보 물건 현황 고려

이러한 추가 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 수익률을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.