나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12120 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 8층863호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 '아산신도시 물환경센터' 북서측 인근 '유니콘101' 내 위치하는 공장으로서, 부근은 공동주택, 상가, 공장 등이 섞여 있는 성숙중인 상가지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 공장내 8층 863호로서,
외벽: 석재 불임, 강화유리 마감 등
내벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 벽지, 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

공장(지원시설-기숙사) 1개호로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공장(지원시설, 지식산업센터 등) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차로의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12120 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 8층863호

* 용도: 지식산업센터 (공장/지원시설-기숙사)

* 감정가: 187,000,000원

* 면적:

* 토지: 12.23㎡ (약 3.70평), 토지 지분 12.2258㎡

* 건물: 36.85㎡ (약 11.15평), 건물 지분 36.8475㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2506유동화전문

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 8층863호에 위치합니다.

* 주변 환경: '아산신도시 물환경센터' 북서측 인근에 있으며, 공동주택, 상가, 공장 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통입니다.

* 도로: 북측으로 왕복 4차로의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023.03.30. 접수, 106,800,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (우리은행 근저당)

* 갑3 (임의경매 개시결정)

* 기타 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권

* 등기부채권 총액: 106,800,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 현장 조사 결과 임대 관계 확인이 불가하였으므로, 실제 점유 및 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 유니콘101은 지식산업센터로서, 주변에 아산신도시 개발과 함께 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

* 인근의 공동주택 및 상가 밀집 지역과 연계되어 있어 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 물환경센터와 같은 공공시설이 인근에 있어 지역 활성화에 기여할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 상가지대와 연계되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통망: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설: 공동주택, 상가, 공장 등이 혼재되어 있으며 '아산신도시 물환경센터'가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 취급 과정을 가질 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현장 사정으로 임대 관계를 확인할 수 없었으므로, 실제 점유자 및 임차인과의 명도 협상에 어려움이 예상됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰 시 해당 권리 관계를 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 용도 관련: 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중이나, 건축물대장상 용도 외 다른 용도로의 전환 가능성이나 제한 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 아산신도시 내 지식산업센터로, 지속적인 개발 지역에 위치하여 성장 잠재력을 지니고 있습니다.

* 유동화 물건이라는 특수성과 임대차 관계 미확인, 소멸되지 않는 권리(지상권) 등의 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

* 건물 구조 및 설비는 통상적인 지식산업센터 수준으로 양호하게 평가됩니다.

* 권리 관계상 낙찰자가 인수할 채무는 없어 보이나, 임차인 및 지상권 관련 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산 신도시 개발 수혜 지역: 지속적인 도시 개발 및 인구 유입으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지식산업센터의 활용성: 다양한 업종의 기업체 입주 수요가 존재하는 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 철근콘크리트 구조의 건물로, 즉시 활용 가능한 상태입니다.

* 합리적 감정가: 시장 상황과 비교하여 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 187,000,000원 입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 채무는 없으나, 소멸되지 않는 권리(지상권) 및 미확인 임차인 관련 명도 리스크가 존재합니다.

* 이러한 리스크 요인과 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰 범위: 140,000,000원 ~ 159,000,000원 (이는 참고용이며, 실제 투자 결정은 충분한 현장 조사와 추가적인 권리 분석 후 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.