나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12128 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 111동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12128 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 111동 19층1901호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경12128
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 111동 19층1901호
• 용도: 아파트

천안지원 경매4계 2025타경12128 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 111동 19층1901호 | 감정가: 177,000,000원 | 최저가: 123,900,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경12128 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1에 위치한 극동늘푸른아파트 111동 19층 1901호입니다. 아파트로 이용 중이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자는 안OO이며, 채권자는 주OO입니다.

감정가는 1억 7천 7백만원입니다.

토지 면적은 27.84㎡ (약 8.42평)이며, 건물 면적은 59.91㎡ (약 18.12평)으로, 이는 전용면적에 해당합니다. 분양 면적에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적 또한 0.00㎡입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 소재한 극동늘푸른아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. 단지는 '오성초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구 주택 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 용이하며, 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 잘 정비되어 있어 도로 상태는 양호합니다. 또한, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25~30m), 중로2류(폭 15~20m), 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있어 도시 기반 시설 접근성이 좋습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 늘푸른유치원, 오성초등학교 관련 보호구역이 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'입니다. 이는 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수도 있음을 의미합니다. 따라서, 경매 진행 시 임차인의 전입일, 확정일, 배당 요구 여부 및 보증금액 등 상세한 권리 관계를 철저히 분석하여 인수될 금액을 파악하는 것이 매우 중요합니다. (구체적인 임차인 정보 및 권리 분석은 현황 조사서, 매각 물건 명세서 등 추가 서류 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

극동늘푸른아파트 단지는 두정동의 주거 중심지에 위치하고 있습니다. 인근에 오성초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 다가구 주택 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 상업 지역과 주거 지역이 혼합되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 편의점, 식당, 병원, 약국 등의 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 인근에는 오성초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 시내 및 인근 지역으로의 이동도 수월합니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인의 존재'입니다. 임차인에게 지급해야 할 보증금 잔액 인수 가능성은 예상 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 1996년에 건축되어 연식이 28년차에 접어들고 있어 향후 재건축 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

천안시 내에서 폐기물 소각장 등 혐오시설 설치 관련 논의가 있어왔으나, 본 물건지의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 넓은 의미에서 지역 개발 및 환경 이슈에 대한 잠재적 영향을 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동의 준수한 주거지에 위치한 아파트로, 오성초등학교와 인접한 교육 환경 및 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 넓은 면적과 일괄 매각이라는 점에서 잠재적인 가치가 있다고 볼 수 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 부담이 가장 큰 위험 요소이며, 건물의 노후화에 대한 고려도 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **입지:** 천안시 서북구 두정동은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

2. **교통:** 대중교통 및 차량 접근성이 양호하여 거주 편의성이 높습니다.

3. **교육 환경:** 인근 오성초등학교는 자녀가 있는 가구에 매력적인 요소입니다.

4. **일괄 매각:** 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석이 비교적 명확할 수 있습니다 (단, 임차인 문제 별도 확인 필요).

5. **잠재적 가치:** 임차인 문제를 해결하고 적절한 수리를 거친다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

투자 결정을 내리기 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 임차인과의 관계, 인수해야 할 금액, 명도 가능성 등을 다각도로 검토해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매4계