나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15875 [1] 충청남도 보령시 신흑동 636-5 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 신흑동 소재 ""대천해수욕장"" 북동측 근거리에 위치하며, 근거리에
대천해수욕장 및 근린생활시설, 본건 인근에 전, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 제반환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 기호(1,2,6)은 주유소로 이용
중이며, 기호(3,4,5)는 주유소와 인접한 토지로서, 주유소의 부속토지 처럼 이용중이나 주유
소에서 직접 진입은 안됨.

인접 도로상태

본건 기호(1,2,6)은 일괄로 이용중이며, 북측으로 4차선 도로 및 남동측으로 노폭 약 4미터
내외의 도로와 접함.
기호(3,4,5)는 일괄로 이용중이며 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>
일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>
일련번호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>
일련번호(4) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>
일련번호(5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>
일련번호(6) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨""지적 및 건물개황도""참조

공부와의 차이

기호(1,2)는 지목은 ""대""이나 현황 주유소용지로 이용중임.
기호(3)지목은 ""임야"", 기호(4,5) 지목은 ""답""이나 현황 주유소의 부속 토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7):철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 2층 건물로서,
외 벽: 적벽돌치장 쌓기 마감 등
내 벽: 몰탈 위 페인트 마감, 벽지도배 마감 등
창 호: 샷시 창호 마감 등

기호(8):일반철골구조 갈바륨강판지붕 단층 캐노피로서, 구조는 보통임.

이용상태

기호(7): 주유소사무실 및 휴게실 등으로 이용중임.
기호(8): 캐노피로 이용중임.

설비내역

기호(7): 기본적인 급배수시설 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층 약 35㎡
(ㄴ)판넬조 판넬지붕 단층 약 6㎡

공부와의 차이

일반건축물대장 및 건물등기사항전부증명서상 신흑동 636-5,636-11 지상에 박준규 소유의
경량철골구조 판넬지붕 단층 수리점 60㎡가 소재하는 것으로 되어있으나 현황은 ""멸실""상
태인 것으로 판단되나 정확한 사항은 별도의 확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-목록 4,5에 대하여 농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 몰수)하며, 현재 경작가능한 상태가 아니어서, 원상회복명령이 발하여질수 있으며, 농취증 발급을 위해서는 농지원상복구계획서와 신청인의 복구의지, 원상회복절차 실현가능성여부를 검토하여 발급이 가능하다는 관계관청의 회신이 있었음.
-목록 1,2(공부상 '대'),6은 주유소로 이용중이고, 목록3(공부상 '임야'),4,5(공부상 '답')은 주유소의 부속토지로 이용중임.
-목록 1,2 지상에 건축물대장 및 건물등기부상 타인소유 건물이 소재하는것으로 되어있으나, 현황은 멸실상태임.
-목록 1,3 지상 소재 제시외건물(창고)매각 제외
-관리상태가 좋지않은 주유기, 세차기는 매각 제외하고, 유류탱크는 매각 포함.
-본건 토지는 2025.6.9.자로 보령시로부터 토양오염방지 조치명령 불이행으로 2차 정화명령을 받고 2026. 5. 16.까지 개선완료 후 이행보고서를 제출할 것을 통보받았는바, 미이행시 형사고발되어 해당시설의 소유자나 운영자가 형사처벌을 받을수있음에 유의바람.
-관할관청에서 토양오염과 관련한 이행명령이 낙찰자에게 부과될 가능성 있으며, 복구비용도 발생가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15875 (1)

소재지: 충청남도 보령시 신흑동 636-5

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 980,408,550원

토지 면적: 2169.00㎡ (약 656.12평)

건물 면적: 278.43㎡ (약 84.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 충청남도 보령시 신흑동 소재 "대천해수욕장" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 근거리에는 대천해수욕장 및 근린생활시설이 있으며, 인근에는 전과 농가주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로: 기호(1,2,6) 토지는 북측 4차선 도로 및 남동측 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 기호(3,4,5) 토지는 남측 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 이용 상태: 기호(1,2,6) 토지는 주유소로 이용 중이며, 기호(3,4,5) 토지는 주유소의 부속 토지로 이용 중입니다. 다만, 기호(3,4,5) 토지는 주유소에서 직접 진입은 되지 않습니다.

* 지목 및 현황 차이: 기호(1,2) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 주유소 용지로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 지목이 '임야', 기호(4,5) 토지는 지목이 '답'이나 현황 주유소의 부속 토지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 대부분 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 폐광지역진흥지구에 속합니다. 기호(3) 토지는 준보전산지에도 해당됩니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상소재 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 말소 기준 권리: 2014년 10월 23일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 총 등기부채권액: 1,047,630,000원 (토지 및 건물 합산)

* 주요 권리자: 국민은행(다수 근저당권), 유한회사(임의경매 채권자), 송성용(가압류), 윤용신(가압류) 등이 등기부상 확인됩니다. 모든 권리는 말소 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.4. 상권분석

* 주요 상권: 대천해수욕장 인근에 위치하여 관광객 및 유동인구의 유입이 기대되는 지역입니다.

* 현재 이용: 위험물저장 및 처리시설(주유소)로 이용 중에 있으며, 관련 업종에서의 활용 가치가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 대천해수욕장 인근에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 전, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토양 오염:

* 본건 토지는 2025년 6월 9일 보령시로부터 토양오염방지 조치명령 불이행으로 2차 정화명령을 받았으며, 2026년 5월 16일까지 개선 완료 및 이행보고서 제출이 통보되었습니다.

* 현재(2026년 10월 9일) 해당 기한이 경과하였으므로, 미이행 시 형사고발 및 해당 시설의 소유자나 운영자가 형사처벌을 받을 수 있음에 유의해야 합니다.

* 관할 관청에서 토양오염 관련 이행명령이 낙찰자에게 부과되거나 복구 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 농지취득자격증명:

* 목록 4, 5 토지(공부상 '답')에 대해 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 현재 경작 가능한 상태가 아니므로 원상회복명령이 발효될 수 있으며, 농취증 발급을 위해서는 농지원상복구계획서, 신청인의 복구 의지, 원상회복 절차 실현 가능성 등을 관계 관청에서 검토 후 발급이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 멸실: 목록 1, 2 지상에 건축물대장 및 건물등기부상 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 멸실 상태로 판단됩니다.

* 매각 제외 물품: 목록 1, 3 지상 제시외 건물(창고), 관리상태가 좋지 않은 주유기 및 세차기는 매각에서 제외됩니다.

* 매각 포함 물품: 유류탱크는 매각에 포함됩니다.

* 특이사항: 유동화 물건, 중복 사건에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대천해수욕장 인근에 위치한 위험물저장 및 처리시설(주유소)로, 감정가는 약 9.8억원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리 관계상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 토양 오염 관련하여 이미 기한이 경과된 정화명령이 존재하며, 이로 인한 형사처벌 가능성, 낙찰자에게 부과될 이행명령 및 복구 비용 발생 위험이 매우 큰 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 추가적인 위험 요소도 존재합니다.

투자를 고려하신다면, 토양 오염 복구 비용 및 절차, 법정지상권 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대천해수욕장 인근이라는 뛰어난 입지 조건.

* 주유소 및 위험물 저장/처리 시설로서의 활용 가능성.

* 말소 예정인 권리관계로 인해 권리 인수의 부담이 없을 가능성이 높음.

1.9. 예상 입찰가

본건은 잠재적 리스크, 특히 토양 오염 관련 복구 비용 및 법적 문제를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

제시된 감정가 980,408,550원을 기준으로, 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 보수적인 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.