나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15898 [1] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 499 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 소재 ""창선2리마을회관"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 '주택 및 근린생활시설'의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지""와 같이 제시외공작물(화단)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1): 조적조 스레이트지붕(현 칼라함석지붕) 1층 건으로,
외벽 : 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

일련번호(3): 경량철골구조 판넬지붕 1층 건으로,
외벽 : 사이딩 판넬 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 단독주택(일련번호1), 근린생활시설(음식점-일련번호3)이나, 전체 공실 상태인 것으로 조사됨.

설비내역

공히 수세식 위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어있으며, 일련번호(1)은 난방설비를 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

일련번호(1)의 공부상 지붕구조는 '스레이트지붕'이나, 현황 칼라함석지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물㉠~㉤, 제시외공작물(화단, 장독대) 매각 포함
- 목록1 공부상 지붕구조는 '스레이트지붕'이나, 현황 '칼라함석지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경15898 (1)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 499번지 (장서로 48-10)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주식회사OOOOOO

매각 대상: 기타

주의 사항: 일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉤) 및 공작물(화단, 장독대) 포함 매각.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 320.00㎡ (약 96.8평)

건물 면적: 138.00㎡ (약 41.75평)

건물 구성:

* 건물 1동: 단독주택, 조적조, 1층, 약 72.3㎡ (공부상 지붕: 스레이트, 현황: 칼라함석지붕)

* 건물 2동: 제2종 근린생활시설, 경량철골구조, 1층, 약 65.7㎡ (지붕: 판넬)

1.3. 감정가 및 경매 개요

감정가: 281,541,500원

매각 조건: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 소재 '창선2리마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권: 정상훈 (2018.08.21), 김순자 (2021.10.14, 증여)

* 근저당: 서천군새마을금고 (2023.02.02, 97,500,000원, 인수)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023.06.02)

* 강제경매: 주식회사위인 (2024.11.14)

* 임의경매 (말소기준권리): 주식회사위인 (2025.08.05)

* 등기부채권 총액: 97,500,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권: 정상훈 (2016.06.17), 김순자 (2021.10.14, 증여)

* 근저당: 서천군새마을금고 (2023.02.02, 97,500,000원, 인수)

* 강제경매: 주식회사위인 (2024.11.14)

* 임의경매 (말소기준권리): 주식회사위인 (2025.08.05)

* 등기부채권 총액: 97,500,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

(임차인 정보 없음)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 일반상업지역으로, 근린생활시설 및 주거시설이 혼재하는 지역입니다.

지역 상권은 형성되어 있으나, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 본건은 단독주택 및 제2종 근린생활시설(음식점)로 등재되어 있습니다.

그러나 현재 건물 전체가 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 위치합니다.

5.2. 주변 학교 및 의료시설

인근에 초등학교, 중학교가 소재하며, 병원 및 의원 등 의료시설도 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

본건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

서천군새마을금고로부터 설정된 97,500,000원의 근저당이 말소되지 않고 인수됩니다. 이는 총 취득 비용에 반영되어야 할 중요한 사항입니다.

6.2. 공유물분할 경매 특성

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 공동 소유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 경매 절차 진행 중 추가적인 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 공부와의 차이

건물(1동)의 지붕 구조가 공부상 '스레이트지붕'으로 되어 있으나, 실제 현황은 '칼라함석지붕'으로 확인되어 공부와 현황 간의 차이가 존재합니다.

6.4. 현 공실 상태

건물 전체가 현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 임대차 계약을 통해 수익을 창출하기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 장항읍에 위치한 근린시설 및 주택으로, 상업지역 내에서 활용 가치가 있습니다. 현재 건물은 공실 상태이며, 입찰자가 인수해야 할 97,500,000원의 근저당이 존재합니다. 공유물분할 경매라는 점과 공부와의 지붕 구조 차이 등 몇 가지 고려사항이 있으나, 적절한 투자 전략 수립 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치하여 상업 및 주거 용도로 활용 가능합니다.

* 전체 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치를 통해 공실 리스크를 해소하고 수익률을 개선할 기회가 있습니다.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 공작물이 포함되어 있어, 이를 활용하거나 관리하는 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 총 취득 비용은 낙찰가와 인수되는 채무(97,500,000원)를 합한 금액이 됩니다.

따라서 예상 입찰가를 산정할 때는 해당 금액을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(281,541,500원) 대비 낙찰가율은 시장 상황, 주변 시세, 본건의 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

단순히 감정가 수준에서 접근하기보다는, 인수되는 채무를 포함한 총 투자 비용 대비 기대 수익률을 설정하고, 이를 기반으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.