나이스옥션 법원경매 대전 2024타경112704 [1] 세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2024.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연동면 노송리 소재 "노송1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 농경지,농가주택 및 야산이 혼재된 농촌지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 제반대중교통여건은
다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형,완경사의 토지이며, 단독주택건부지,도로 및 법면(도로기준서측)등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 소형차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 준보전산지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스레트지붕 단층주택으로서
(사용승인일 : 1981년)
외벽: 몰탈위페인팅 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호: 목재창호임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

첨부 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부상황은 표준적인 이용상황으로
평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경112704 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 제시외 건물 포함

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 세종특별자치시 연동면 노송웅골길 19-3

용도: 단독주택

토지면적: 314.00㎡ (약 94.99평)

토지지분: 314㎡

건물면적: 63.71㎡ (약 19.27평)

건물지분: 63.71㎡

건물 제시외면적: 6.00㎡ (주의: 건축물대장에는 미등재된 면적일 수 있음)

1.3. 감정가

감정가: 205,510,000원

1.4. 건축물 현황

사용승인일: 1981년 (노후도 약 45년)

구조: 세멘트벽돌조 스레트지붕 단층주택

외벽: 몰탈위 페인팅 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등

창호: 목재창호

설비: 위생 및 급배수 설비 등

1.5. 토지 이용 현황

토지 이용: 단독주택 건부지, 일부 도로 및 법면으로 이용 중

토지 형태: 부정형, 완경사

인접 도로: 소형차량 통행 가능한 포장도로 접함

토지 이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 준보전산지

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 연동면 노송리 소재 "노송1리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 농가주택 및 야산이 혼재된 전형적인 농촌지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형 차량의 진출입은 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 전반적인 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 인접 도로와의 접촉은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 을1 근저당 (1981-09-28)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 말소 예정 권리

토지 등기부상의 갑2~갑9 (가압류, 강제경매) 및 건물 등기부상의 을1 근저당, 갑2~갑6 (가압류, 강제경매) 등 모든 권리들은 경매 절차 진행 후 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 등은 확인되지 않았습니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 건물 감정평가 요약에서도 임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상황은 표준적인 이용 상황으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변 상업 시설이 발달하지 않은 것으로 보입니다. 대규모 상권 형성은 어려우나, 세종시 개발 계획과 연동면 일대의 도시 개발 사업(명학지구 등) 추진 상황에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력은 고려해 볼 수 있습니다. 현재로서는 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 편의시설 접근성이 다소 낮을 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 주변 지역에 혐오시설 관련 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1981년으로 상당히 노후되어 있어, 즉시 거주를 위해서는 대대적인 리모델링 또는 신축이 필요할 수 있으며, 이에 따른 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 6.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 건축물대장에 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있으며, 철거 대상이 될 수 있어 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

물건 소재지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 시장 정보 부족

본 물건과 직접적으로 비교할 수 있는 동일 단지 또는 유사 건물에 대한 시세 정보 (제시된 JSON)가 누락되어, 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 연동면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 1981년 준공된 노후 주택으로, 리모델링 또는 신축을 고려해야 하며, 6㎡ 규모의 제시외 건물 존재는 추가 확인이 필요합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없으나, 토지 이용 계획상 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 지역의 개발 계획은 향후 가치 상승의 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 세종시 인근 입지

세종시와의 인접성을 바탕으로 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

314㎡의 토지는 단독주택 부지로서 충분한 공간을 제공하며, 건축 활용 가치가 있습니다.

8.3. 개발 가능성

연동면 일대의 개발 계획 및 성장관리구역 지정 등은 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 본건의 감정가는 205,510,000원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 특히, 유사 물건의 매매/임대 정보를 담고 있어야 할 JSON 데이터가 누락되어, 실거래가 비교 분석이 불가능합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 결정되나, 이는 해당 물건의 개별적인 상태(노후도, 제시외 건물 등), 주변 시세, 향후 개발 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(리모델링, 철거비 등) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 구체적인 예상 입찰가 제시보다는, 감정가 205,510,000원을 기준으로 권리 관계 상 인수되는 위험은 없으나, 건물 노후도 및 제시외 건물 처리, 그리고 주변 시세 조사를 통해 면밀한 추가 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.