나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503072 [1] 세종특별자치시 해밀동 676 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건 토지는 세종특별자치시 해밀동에 소재하는 "해밀초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 상가, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 대중교통이용의 편의성 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 상업용으로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은, 제2종일반주거지역에 해당됨. (자세한 내역은 '의견서 및 토지이용계획확인서' 참조)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 정확한 지적경계에 대한 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) : 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1~지상2층 건으로서, 외 벽 : 시멘몰탈 마감등 내 벽 : 시멘몰탈 내지 대리석 마감등 바 닥 : 콘크리트 마감등 창 호 : 미설치 상태임

이용상태

기호(2) : (건물)등기사항전부증명서 상 제2종근린생활시설로 등재되어 있음.

설비내역

-

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 미사용승인 상태로서, 현장조사 당시 건축 중인 상태(건축 중단 상태로 파악됨) 임. - 현장조사 당시 '유치권 행사' 현수막 부착되어 있음. - 본건 기호(2) 건물은 당초 "철근콘크리트구조"로 허가를 득한 후 실제 시공은 "철골철근 콘크리트구조"로 이루어진 것으로 탐문되고, 구조변경 등으로 인하여 설계변경 허가를 득하여야 사용검사 승인이 가한 것으로 탐문되나, 정확한 내용에 대해서는 재확인을 요함.

물건 비고

-일괄매각.
-건물(목록2)의 최저매각가격은 건축 중인 상태를 감안한 평가액임.
-건물 시공상 구조변경에 따른 설계변경 허가 여부, 건축 관련 인허가 내용 및 추후 사용 승인 여부 등에 대해 해당관청에 확인 요함.
-2026.03.24. 한빛종합건설 주식회사로부터 건물 공사대금 150,000,000원의 유치권 신고서 제출되었으나, 2026.05.08.자로 유치권행사 포기서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503072 (1)

소재지: 세종특별자치시 해밀동 676

용도: 근린시설

감정가: 3,047,832,300원

토지 면적: 493.90㎡ (약 149.41평)

건물 면적: 778.51㎡ (약 235.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 세종특별자치시 해밀동 676, "해밀초등학교" 남동측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 상가, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 상가지대이나 아직 성숙 단계에 있지 않은 미성숙 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성이 높아 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태: 세장형(직사각형)의 평탄한 토지입니다.

인접 도로: 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역에 해당합니다.

스마트시티 인프라: 해당 지역은 6-3, 6-4생활권 스마트시티 1차 인프라 구축 사업이 준공되어, AI 활용 지능형 방범 서비스, 버스 도착 정보 안내기(BIT), 공공 와이파이(WiFi) 등 시민 편의 및 안전을 위한 스마트 기반 시설이 구축되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 14일 한밭새마을금고의 근저당권 (을1, 을2)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리 이하 모든 근저당권, 임의경매개시결정 등기 (을1, 을2, 갑3)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 소유권 이전 등기 (갑2, 강기호) 및 소유권 보존 등기 (갑1, 한국토지주택공사, 건물 갑1, 강기호) 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (자세한 내용은 별도 확인 필요)은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

유치권:

* 2026년 3월 24일, 한빛종합건설 주식회사로부터 건물 공사대금 150,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 2026년 5월 8일자로 유치권 행사 포기서를 제출함에 따라 현재 유치권은 소멸된 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 확인된 임차인은 없으며, 임대차 관계 또한 미상임으로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

소재지: 세종특별자치시 해밀동.

주변 환경: 해밀초등학교 인근에 위치하며, 상가, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 상업 기능이 강화될 수 있는 잠재력을 가진 지역입니다. 세종시 6-4생활권은 보행자 중심의 공간으로 설계되었으며, 공동주택 지하 연결, 친환경 보행공간 조성, 숲유치원 도입, 복합커뮤니티센터 및 학교 집중 배치 등 교육 및 생활 편의를 위한 개발 계획이 수립된 바 있습니다. 해밀동은 세종시 미래 교통망의 중심축 및 도시 성장 축의 교차점에 위치하여 미래 가치가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

이용 현황: 본 건물은 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 건축 중단 상태로 파악됩니다. 상업용으로 이용 중이나 아직 성숙 단계에 이르지 않은 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 생활 접근성은 보통 수준입니다.

편의시설: 주변에 학교, 관공서, 공원 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

교육시설: 해밀초등학교가 인근에 위치합니다. 또한, 해밀마을교육지원센터가 개소하여 지역사회와 학교를 잇는 교육 활동을 지원하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 미완료 및 구조 변경 가능성:

* 본 건물은 현재 건축 중단 상태이며, 사용 승인이 나지 않은 미완성 건물입니다.

* 당초 건축 허가 내용과 실제 시공된 구조(철근콘크리트 vs 철골철근콘크리트) 간 차이에 대한 탐문 내용이 있어, 설계 변경 허가 및 사용 승인이 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 수반할 수 있으므로, 반드시 해당 관청에 확인이 필요합니다.

* 건축물 표제부상 미사용승인 상태로, 추후 사용 승인 및 사용 검사 절차가 필요합니다.

정확한 지적 경계 재확인 필요: 감정평가서상 정확한 지적 경계에 대한 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 명확하지 않아 향후 임대차 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다 (다만, 인수 보증금 0원으로 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 현장 재확인 필요).

비소멸 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 세종시는 친환경종합타운(생활폐기물 처리 시설) 조성을 계획하고 있으며, 이와 관련된 입지 선정 및 주민 의견 수렴 과정이 진행된 바 있습니다. 그러나 이는 본 물건 소재지에서 직접적으로 영향을 받을 가능성이 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 해밀동에 위치한 근린생활시설로, 해밀초등학교 인근 상가지역에 자리하고 있으며, 스마트시티 인프라 구축 지역입니다. 현재 건물은 건축 중단 상태이며, 사용 승인이 되지 않은 미완성 건물이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 구조 변경 가능성 및 이와 관련된 인허가 절차 확인이 필수적이며, 이는 추가적인 시간과 비용을 요구할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 비소멸 권리인 지상권에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 과거 유치권이 신고되었으나 현재는 포기 처리되어 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 향후 건축 완료, 사용 승인, 적절한 임대차 설정 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있으나, 미완성 상태 및 관련 인허가 불확실성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 성장 잠재력: 행정수도 기능 강화 및 지속적인 발전이 기대되는 세종시의 입지.

* 초등학교 인근 입지: 학군 수요와 연계된 안정적인 유동인구 기대 가능.

* 스마트시티 인프라: 구축된 스마트 기반 시설은 생활 편의 및 안전성을 높여줄 수 있습니다.

* 상업지역 내 잠재력: 향후 지역 상권 활성화 시 임대 수익 증대 및 시세 차익 가능성.

* 경매를 통한 취득: 시세 대비 합리적인 가격으로 물건을 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건축 미완료 상태이며, 사용 승인 및 구조 변경 관련 불확실성이 존재합니다. 또한, 감정가가 30억 원 이상으로 높아 신중한 접근이 필요합니다. 향후 건축 완료 및 사용 승인을 위한 추가 공사비, 인허가 관련 제반 비용, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 현재 감정가를 기준으로 무리한 입찰보다는, 추가 공사비 및 제반 비용을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 건축 전문가 상담, 인허가 절차 가능성 및 비용 산출 등을 통해 보다 정밀하게 산정해야 합니다. 단순 참고용으로, 낙찰가율 70%~80% 수준을 가정 시 약 21억 3천만 원 ~ 24억 4천만 원 사이에서 검토해볼 수 있으나, 이는 매우 개략적인 추정치이며 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 물건 상태를 면밀히 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.