나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503101 [1] 대전광역시 서구 도안동 1180 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""도안동행정복지센터"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는
다가구주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로 평지이며, 다가구주택 및 근린생활시설 건물의 부지임.

인접 도로상태

남동측 및 남서측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구
(2019-01-29)<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택 및 근린생활시설
(사용승인일자: 2022.4.8)
외벽: 스타코페인팅 및 인조석 타일 붙임
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 및 계단실 등
2층 : 다가구주택(2가구)
3층 : 다가구주택(2가구)
4층 : 다가구주택(1가구).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

누다락 및 발코니(확장형 발코니 포함)는 건물가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 누다락 및 발코니(확정형 발코니 포함)는 감정평가 및 매각에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

건물명: 다가구주택

사건번호: 대전지방법원 2025타경503101 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1180

토지면적: 270.70㎡ (약 81.9평)

건물면적: 398.70㎡ (약 120.6평)

감정가: 1,456,098,500원

1.2. 부동산 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

주의사항: 누다락 및 발코니(확정형 발코니 포함)는 감정평가 및 매각에 포함됨

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "도안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 택지개발사업지구로 지정되어 계획적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 04월 14일 접수된 세종엔피엘자산관리대부주식회사의 근저당권(을14)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시(지상권개요)가 있으나, 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

3.2. 임차인 분석

총 7명의 임차인이 확인되며, 이 중 2명의 임차인이 대항력을 갖추고 있습니다.

* (202호) 고석진: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.04.24, 확정 2022.06.13, 배당신고 2025.11.04, 대항력 없음.

* (301호) 박예진: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2025.02.11, 확정 2023.08.31, 배당신고 2025.09.02, 대항력 없음.

* (302호) 이승현: 보증금 111,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.10.10, 확정 2023.09.20, 배당신고 2025.08.13, 대항력 없음.

* (401호) 김홍해: 보증금 28,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2025.07.15, 확정 2025.07.15, 배당신고 2025.11.04, 대항력 없음.

* (401호) 최락종: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.08.10, 대항력 있음.

* 이권근: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.08.10, 확정 2022.07.13, 배당신고 2025.08.12, 대항력 있음.

* 이오주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.10.18, 대항력 없음.

3.3. 권리 인수 분석

제시된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인(최락종, 이권근)이 존재하므로, 이들의 배당 여부 및 실제 인수 조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 도안동은 신도시 개발 지역으로, 계획적인 주거 단지와 상업 시설이 조화를 이루고 있습니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 인프라가 구축되어 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

건물의 1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 인근 도안동행정복지센터가 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본 건물은 제1종일반주거지역에 위치하며, "상대보호구역"으로 지정되어 있어 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다. 대전도안중학교, 대전도안고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

사건번호에 "(1)"이 붙어있는 점, "중복사건"으로 명시된 점은 동일 부동산에 대한 복수의 경매 절차가 진행 중이거나 진행되었을 가능성을 시사합니다. 이는 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 또한, 다수의 근저당권, 가등기, 가압류, 압류 등이 복합적으로 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(최락종, 이권근)이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 이들의 대항력으로 인해 낙찰 후에도 임대차 관계가 존속될 가능성이 있으며, 이에 대한 명확한 법적 검토가 필요합니다. 특히 최락종 임차인의 보증금 0원에 대항력 있음은 특이사항으로, 추가 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 특이사항

도안신도시에 설치된 '크린넷'(쓰레기 자동집하시설) 인근에서 악취 민원이 제기된 사례가 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요하나, 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 계획적인 택지개발지구 내에 위치한 다가구주택입니다. 편리한 교통 및 우수한 교육 환경을 갖추고 있으며, 1층 근린생활시설을 포함한 복합 용도로 활용 가능합니다. 감정가 대비 상당한 채권 총액이 등기되어 있으나, 대부분 후순위 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 표기와 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 시 주의 깊은 법적 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전시 개발 지역인 도안동의 입지적 강점.

* 다가구주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 인한 수익 잠재력.

* 인근 학교 및 행정복지센터 등 생활 편의시설 접근성 우수.

* 새 건물(2022년 사용승인)로 즉각적인 수리가 거의 필요 없을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,456,098,500원입니다. 인수 보증금이 0원으로 총액이 산정되어 있으므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 해당 물건은 중복사건 및 대항력 있는 임차인 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있으므로, 권리 분석 및 임차인과의 관계를 면밀히 재확인한 후, 보수적인 접근을 통해 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.