나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503085 [1] 충청남도 금산군 복수면 구례리 496-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 복수면 신대리 소재 ""신대초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 대체로 평탄한 유사 사다리형으로서 주택(기숙사) 건부지로 이용중임.
기호(2,5) 대체로 평탄한 일단의 유사 부정형으로서 공업용 건부지로 이용중임.
기호(6) 부정형의 평지로서 기호(1,2,5,7,8) 토지의 진입도로로 이용중임.
기호(7,8) 유사 사다리형 및 부정형의 평탄한 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1,7,8)은 북동측으로 기호(2,5)는 남측으로 약 3m 내외의 도로인 기호(6)을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5~8)은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바라며, 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격은 별지 '토지건물감정평가명세표' 비고란에 기재하였으니 경매 참여 및 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기호(6) 토지의 경우 현황 도로인점을 고려하여 평가하였고 대상토지의 경우 기호(6) 토지(도로)와 연결된 타인소유의 도로(구례리 496-9번지 외, 소유자: 전** 외)를 이용하여 간선도로에 진출입하는바 경매진행시 도로의 성격, 권리 및 사실관계 등에 유의하시기 바람.

- 대상 토지상에 소재하는 석축, 옹벽, 휀스, 담장, 출입문, 소규모의 수목 등은 일반적인 거래관행상 토지 등에 포함되어 거래되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 토지의 위치 및 지적경계, 제시외건물, 제시외물건, 기계기구 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 개략적인 목측에 의해 확인한바 정확한 위치, 면적 및 경계 등의 확인은 측량을 요하며 측량결과에 따라 가격변동이 있을수 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-1) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
기둥 : 일부 H-Beam 등,
내 외벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 하드너 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

기호(4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 및 석재 붙임 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호(3-1) : 공장 등으로 이용중임.
기호(4) : 주택(숙소 등)으로 이용중임.

설비내역

- 기호(3-1,4)는 일부 위생설비 등이 되어 있으며, 기호(4)는 일부 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 소유자미상의 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(ㄱ~ㅂ), 제시외물건(a, 태양광발전설비)가 소재하여 개략적으로 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(3-2) 건물은 인터넷 위성지도 및 거리뷰, 인근주민 탐문사항 등에 따라 기존 건물 멸실후 동일장소에 규모.구조.용도 등이 동일 또는 유사한 건물을 신축한 것으로 파악되며, 금산군청 건축허가과 문의결과 별도의 재축이나 개축신고 등이 되어 있지 않은 상태이고 이와 관련하여 건축물대장상 별도의 기재가 없는바, 기호(3-2) 기존 건물은 멸실된 것으로 판단하였고, 기존 건물 멸실후 신축한 건물은 제시외건물(ㄱ)으로 평가하였으니 경매진행시 동일성여부, 일괄경매 및 소유관계 등에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 대상 기계기구는 수변전설비로서 현상 및 관리상태는 보통이며 기계기구의 정상가동여부는 불명확한바 기계기구의 정상가동여부 등은 입찰시 재확인 바람.

- 기호(3-1) 공부상 경량철골조이나 일부 현황 H-Beam구조이며 건물 벽체 등 개보수된 것으로 조사되는바 구조,규모,기능,현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였음.

- 인접지번에 걸쳐 있는걸로 판단되는 지적경계지상의 제시외건물은 평가하였고 타지번에 소재하는 것으로 판단되는 건물은 평가하지 아니하였으니 정확한 위치, 면적 및 경계 등의 확인은 측량을 요함.

- 기호(3-1) 건물내의 내부 일부 판넬 칸막이 등과 제시외건물(ㄱ)의 중2층 부분은 해당 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 일괄경매 및 소유관계 등에 유의하시기 바람.

- 귀 제시된 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-151호와 제2022-92호는 동일한 사양과 목록의 기계기구로 판단되어 1개목록을 기준으로 평가하였음.



- 본 평가는 귀 법원 의뢰목록상의 토지,건물,기계기구만의 평가로서 별지 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 기계가 일부 소재하나 소유 및 권리관계, 이전가능성 등을 고려하여 평가하지 아니하였고 귀 제시된 기계기구 목록만을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 재확인하시기 바람.

- 본건 토지상에 소재하는 이동이 가능한 물탱크 및 경제적 가치가 미미한 구축물, 구조물 등은 평가하지 아니하였고, 건물에 부착된 면적이 미미한 비가림막(차양 등) 등은 해당건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 토지의 위치 및 지적경계, 제시외건물, 제시외물건, 기계기구 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 개략적인 목측에 의해 확인한바 정확한 위치, 면적 및 경계 등의 확인은 측량을 요하며 측량결과에 따라 가격변동이 있을수 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 중 파이프조 판넬지붕 단층 계사 약 3.6㎡(감정평가서상 ㉤) 및 타인 소유의 태양광 발전 설비는 매각 제외
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계·기구 수변전설비 1점(감정평가서 참조) 매각 포함, 목록 3-1 공장 내부의 이동이 용이한 제시외 기계기구는 매각 제외
- 목록 3-1 건물(단층 공장)은 공부상 경량철골조이나 일부 현황 H-Beam구조이며 건물 벽체 등 개보수 된 것으로 조사됨
- 목록 3-2 건물(사무실)은 멸실 후 신축한 것으로 조사되나 멸실이 아닌 대수선을 한 것으로 동일성이 인정되며 일괄매각을 희망한다는 채권자 및 채무자의 보정서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503085 (1)

* 소재지: 충청남도 금산군 복수면 구례리 496-3

* 용도: 공장

* 감정가: 1,111,342,070원

* 토지면적: 3277.00㎡ (약 991.34평)

* 건물면적: 782.69㎡ (약 236.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.1. 입지조건

2.

* 주위 환경: 본건은 충청남도 금산군 복수면 신대리 소재 "신대초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모의 공장, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지는 대체로 평탄한 유사 사다리형, 유사 부정형, 부정형으로 이루어져 있으며, 주택(기숙사) 건부지, 공업용 건부지, 도로, 주거지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 약 3m 내외의 도로(기호 6)를 통해 접근 가능하며, 해당 도로와 연결된 타인 소유 도로를 통해 간선도로로 진출입합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배수구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2021년 5월 21일자 중소벤처기업진흥공단의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부등본상 채권 총액은 636,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* * 권종철

* 전입/사업자 등록일자: 2018년 5월 29일

* 대항력: 있음

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 금액에 대해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

* * 오정환

* 전입/사업자 등록일자: 2023년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025년 11월 4일

* 비고: 배당 신고를 하였으며 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 권종철 임차인의 보증금 미상으로 인한 인수 가능성 유의)

* 소유권 변동: 한국티앤엘주식회사에서 주식회사 아이삭으로 소유권 이전(매매)되었습니다.

1.3. 상권분석

2.

* 본건은 중소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 "신대초등학교"가 인접해 있어 생활 편의시설 접근이 용이할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 공장 운영 및 관련 업종에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로 이용이 편리합니다.

* 편의시설: "신대초등학교"가 인근에 위치하나, 기타 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 시설: 중소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 산업 활동 및 주거 환경이 복합적으로 나타납니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별히 언급되거나 검색된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인(권종철): 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하며, 낙찰 후 해당 임차인의 보증금 및 권리 관계에 따라 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도로 관계: 본건 토지는 현황 도로로 이용되는 기호(6) 토지와 연결되며, 타인 소유의 도로를 통해 간선도로에 접근하는 구조입니다. 도로의 이용에 관한 권리 및 사실 관계를 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

* 건축물 현황 차이: 목록 3-1 건물(공장)은 공부상 경량철골조이나 실제로는 H-Beam 구조로 일부 개보수되었으며, 목록 3-2 건물(사무실)은 멸실 후 신축으로 조사되었으나 대수선으로 동일성이 인정되는 등 공부와의 차이가 존재하므로, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 제시외 건물 중 계사 약 3.6㎡ 및 타인 소유의 태양광 발전 설비, 이동이 용이한 제시외 기계기구 등은 매각에서 제외되므로, 본건에 포함되는 물건을 정확히 파악해야 합니다.

* 기계기구 상태: 포함되는 수변전설비 1점의 정상 가동 여부는 불확실하므로, 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

* 정확한 경계 확인: 토지 및 건물의 정확한 위치, 면적, 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 가격 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 충청남도 금산군 복수면에 위치한 계획관리지역 내 공장으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 경매 물건입니다. 차량 접근성이 양호하며, 주변 환경은 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 미상)의 존재와 도로 이용 관계의 복잡성, 그리고 공부와의 차이가 있는 건물 상태는 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 포함되는 기계기구와 매각 제외되는 물건들을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득 가능하므로, 별도의 명도 절차 또는 건물 관련 추가 절차가 줄어듭니다.

* 계획관리지역으로 공장 운영이나 관련 시설 증축 등 사업 확장 가능성이 있습니다.

* 중소규모 공장 밀집 지역 내에 위치하여 관련 산업과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 1,111,342,070원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 하자, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액, 도로 이용 관계의 명확화 등 추가적인 확인이 필요하므로, 이에 대한 충분한 조사 후 신중한 판단이 요구됩니다. 일반적으로 낙찰률은 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나 대항력 있는 임차인 권종철의 보증금 미상으로 인한 잠재적 부담을 고려해야 합니다. 채권 총액(636,000,000원) 대비 감정가의 비율을 참고하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.