나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30694 [1] 충청북도 음성군 대소면 대풍리 388 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 ""대소산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공장 및 주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.
일련번호(2) : 부정형의 평지로서, 도로입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 북동측으로 노폭 3m~4m 내외의 포장도로를 이용중입니다.
일련번호(2) : 본건이 노폭 2m 내외의 포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2)
: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형), 가축사육제한구역(2025-05-30)
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
- 내ㆍ외벽 : 판넬 마감 등입니다.
- 창호 : 샷시창호 등입니다.

일련번호(4) : 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서,
- 외벽 : 판넬 마감 등입니다.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등입니다.
- 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

일련번호(3) : 공장으로 이용중입니다.
일련번호(4) : 1층 - 사무실, 사장실, 식당 등으로 이용중입니다.
2층 - 숙소(6), 샤워실 등으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호(3) : 위생 및 급배수설비, 기본 전기설비 등이 구비되어 있습니다.
일련번호(4) : 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 전기판넬에 의한 난방설비, 기본 전기설비
등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1 지상의 제시외 건물 1-1, 1-2, 관정 1-3 매각 포함
-목록 1 지상의 컨테이너 2개동 매각 제외
-기계기구목록(제시외 1-4) 매각 포함
-목록 3 건물의 제시외 기계기구(호이스트 3기) 매각 제외(감정평가서상 사진용지 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30694 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 대풍리 388

용도: 공장

감정가: 1,880,983,600원

토지면적: 2768.00㎡ (약 837.62평)

건물면적: 1042.35㎡ (약 315.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항:

* 일괄매각

* 목록 1 지상의 제시외 건물 1-1, 1-2, 관정 1-3 매각 포함

* 목록 1 지상의 컨테이너 2개동 매각 제외

* 기계기구 목록(제시외 1-4) 매각 포함

* 목록 3 건물의 제시외 기계기구(호이스트 3기) 매각 제외

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 "대소산업단지" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 건 주위는 공장, 주택, 농경지 등으로 형성되어 있어 산업 및 주거, 농업 활동이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 차량을 통한 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황:

* 일련번호(1) 토지: 부정형의 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(2) 토지: 부정형의 평지로서 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 일련번호(1) 토지: 북동측으로 노폭 3m~4m 내외의 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 일련번호(2) 토지: 본 건이 노폭 2m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(2024-03-15, 복합형)

* 가축사육제한구역(2025-05-30, 일부 제한구역)

건물 구조 및 이용 현황:

* 건물(3) (일반철골구조 판넬지붕 단층): 공장으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 기본 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건물(4) (일반철골구조 판넬지붕 단층): 1층은 사무실, 사장실, 식당 등으로 이용되며, 2층은 숙소(6실), 샤워실 등으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 전기판넬 난방설비, 기본 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2021-11-29 접수)

인수되는 권리: 본 건의 등기사항을 분석한 결과, 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기되어 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다.

등기부 채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,558,317,149원

* 건물 등기부채권 총액: 1,531,449,179원

임차인 현황:

* * 구광서: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-12-30, 대항력 없음.

* * 민용기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-12-04, 대항력 없음.

* * 박옥경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-12-19, 대항력 없음.

* * 정은숙: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2025-04-22, 대항력 없음.

* 정은숙 임차인은 보증금 1,000만원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 "대소산업단지" 남서측 인근에 위치하여, 산업단지 관련 기업 및 종사자와의 연계성이 높은 입지를 가집니다. 주위 환경은 공장, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 지역 경제 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력을 지닙니다. 차량 접근성이 양호하고 인근 간선도로 이용이 편리하여 물류 이동 및 외부와의 연결성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

산업단지 인근이라는 입지 특성을 고려할 때, 기본적인 편의시설(식당, 마트 등)은 대소산업단지 내 또는 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 지역에 대한 추가적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 정보는 필요시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각 제외 대상: 목록 1 지상의 컨테이너 2개동과 목록 3 건물의 제시외 기계기구(호이스트 3기)는 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 해당 물건들에 대한 처리 문제(철거, 이전 등)가 발생할 수 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지 이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도(축산업)로의 개발 또는 이용 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 대규모 산업단지 인근 지역 특성상, 추가적인 혐오시설이나 환경 관련 시설의 존재 가능성을 배제할 수는 없으나, 본 물건지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주지원 2025타경30694 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건으로, 충청북도 음성군 대소면 대풍리에 위치한 공장입니다. 감정가는 약 18.8억원으로 책정되었습니다. 대소산업단지 인근이라는 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 깨끗하며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 또한 없습니다. 다만, 제시외 물건 일부 제외 및 일부 토지 이용 제한 사항은 사전에 충분히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 배후지로서 공장 운영 및 관련 사업에 최적화된 입지를 자랑합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 향후 산업단지 발전 및 지역 경제 활성화 시 부동산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 건물은 공장 외 사무실, 숙소 등으로 활용 가능하여 다목적 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰 시 추가적인 금전적 부담은 발생하지 않습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가, 주변 시세, 현장 조사 결과, 매각 제외 물건의 처리 비용, 명도 관련 제반 비용 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 필요합니다. 따라서 본 자료만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.