나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30714 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트지대로서 제반 주변환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 돌붙임 및 몰탈 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : PVC샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 급탕설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m
~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30714 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 164,000,000 원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.91 평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.09 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트지대로서 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로 단지까지 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 단지 내 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 집합건물로서 등기부등본 상 여러 권리가 설정되어 있습니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당 (접수일자: 2018-01-17): 62,160,000원

* 정대현 주택임차권 (접수일자: 2023-11-10): 119,360,000원

* 전입일자: 2020-12-15

* 확정일자: 2020-12-15

* 배당신고일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사 강제경매 (접수일자: 2025-08-05, 사건번호: 2025타경30714): 138,136,510원

등기부채권 총액은 181,520,000원입니다.

임차인 정대현의 경우, 전입 및 확정일자를 갖추었으나 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 별도로 명시된 사항이 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 충주시 중앙탑면 용전리는 아파트 단지들이 밀집해 있는 주거 지역입니다. 주변에 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교 등이 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 이는 지역 내 주거 수요를 뒷받침하는 요소입니다. 대규모 택지개발지구(기업도시개발구역)와 인접하여 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2018년 1월 15일에 사용 승인된 신우희가로 아파트 단지에 속해 있습니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 20층 규모이며, 본건은 3층 301호입니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등 기본적인 생활 편의시설을 완비하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 낙찰자가 인수하는 권리가 명확히 정리되어 있어 직접적인 낙찰자의 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 일반적인 가격 변동 위험은 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충주시의 비교적 신축 아파트 단지 내 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 학군이 인접해 있고, 주거 지역으로서의 안정성을 가지고 있습니다. 법적으로 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있어 경매 물건으로서 깔끔한 편입니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년에 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 편의성이 우수하며, 교육 시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 개발 가능성: 기업도시개발구역 인접으로 향후 지역 발전 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59.83㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준 148,000,000원에서 150,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 164,000,000원이지만, 이는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수하지 않아도 되므로, 인수 부담은 없습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 시장 실거래가를 반영하여 150,000,000원 내외에서 고려해 볼 수 있으며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가 대비 낮은 실거래가를 감안할 때, 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.