나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51503 [1] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 귀래리 276 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.08.19

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

건물만의 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51503 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 귀래리 276 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 귀래길 236-37)

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 241,975,680원

토지 면적: 0.00㎡ (매각에서 제외됨)

토지 지분: 0㎡ (매각에서 제외됨)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (매각에서 제외됨)

건물 면적: 185.28㎡ (약 56.05평)

건물 지분: 185.28㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OO (한태영)

1.2. 건물 상세 정보

건축물 구조: 일반 목구조

건축 연면적: 185.28㎡ (약 56.05평)

건축 면적: 146.1㎡ (약 44.19평)

사용 승인일: 2007년 12월 27일

건물 층수: 지하 0층, 지상 2층

지붕 마감: 기와

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 낭성면 귀래리에 위치하고 있습니다. 상당구 낭성면은 청주시내와 가깝지만 산지가 많은 지역적 특성을 가지고 있습니다. 최근 산성로 산성터널 개통으로 청주시내 접근성이 향상되었습니다. 대중교통으로는 청주 시내버스가 운행되고 있으며, 864번 버스가 인경리에서 종합운동장까지 운행하는 노선이 있습니다.

2.2. 주변 환경

해당 지역은 자연 경관이 좋은 편이며, 상당산성, 미동산수목원, 단재 기념관 등 관광 명소가 인근에 있습니다. 주말에는 캠핑장이나 한정식당 등을 찾는 방문객들이 있으며, 농촌 체험 마을로도 알려져 있습니다. 최근에는 낙후지역 수질 개선 사업이 완료되어 정주 여건이 일부 개선되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 7월 25일 접수된 한태영 채권자의 강제경매 개시결정 등기(갑2)입니다. 이 등기보다 선순위에 있는 권리(고디미녹색마을조합의 소유권보존 등기, 갑1)는 말소되지 않지만, 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으며, '이 사건 건물을 위하여 매각에서 제외하는 대지에 법정지상권 성립할 여지 있음'이라고 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 경우, 건물 소유주가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있다는 의미입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 파악된 임차인이 없거나, 있더라도 보증금이 없고 인수되지 않음을 의미합니다.

3.3. 건물만 매각 관련 사항

본 건은 토지는 매각에서 제외되고 건물만 매각되는 물건입니다. 이로 인해 법정지상권이 성립될 수 있는 여지가 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

낭성면은 청주시 상당구에 위치한 면 지역으로, 인구가 많지 않고 대부분 산지로 이루어져 있습니다. 청주시내와의 접근성이 개선되면서 전원주택 단지가 조성되는 움직임도 있으나, 전반적으로 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 청주시 전체의 상권 분석 자료에 따르면, 상당구 내에서는 용암1동이 소비와 유입이 집중되는 지역이며, 성안동은 60대 이상 소비층이 두드러지는 반면, 본건 소재지인 낭성면 지역의 상권 정보는 별도로 제시된 바 없습니다.

4.2. 인근 시설

주변에는 상당산성, 미동산수목원, 캠핑장, 한정식당 등이 있어 관광 및 휴양 관련 시설이 있습니다. 청주 시내로 이동하면 다양한 상업 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 청주시 시내버스 864번 노선이 인근을 운행하며, 청주시내 및 다른 지역으로 이동 가능합니다. 수요응답형 교통체계인 '청주콜버스'도 미원면, 낭성면 지역에서 운행되고 있습니다.

* 편의시설: 면 소재지에 면사무소, 농협, 우체국, 초등학교, 작은 슈퍼 등이 있으나, 대규모 편의시설은 청주시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 주변 관광 및 문화시설

상당산성, 미동산 수목원, 단재 기념관, 캠핑장 등 다수의 관광 명소가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

본 물건은 토지가 매각에서 제외되고 건물만 매각되는 '건물만 매각' 건입니다. 이 경우, 건물 소유주가 토지 소유주와 관계없이 건물을 사용할 수 있는 권리인 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주는 토지 소유주에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생하며, 지료 협상이 원만히 이루어지지 않을 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건물 단독 매각의 불확실성

토지 없이 건물만 소유하게 되므로, 건물 유지 및 사용에 있어 토지 소유주와의 협력이 필수적입니다. 토지 사용에 대한 별도의 합의(매매, 임대차 등) 없이는 건물의 효용 가치가 크게 저하될 수 있습니다.

6.3. 지역적 특성으로 인한 상권 활성화의 한계

낭성면 지역은 인구가 적고 상권이 발달되지 않은 농촌 지역입니다. 문화 및 집회시설로서의 운영 또는 활용 시, 배후 수요 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련 정보

주변에 특별히 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 청주시 전반적으로는 과거 통합 과정에서 혐오시설 집중 우려 및 관련 논란이 있었으나, 본 건 소재지와 직접 관련된 혐오시설 입지 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 청주시 상당구 낭성면에 위치한 문화 및 집회시설 용도의 건물 단독 매각 건입니다. 감정가는 241,975,680원입니다. 법정지상권 성립 가능성이 주요 리스크로 존재하며, 건물만 매각되는 특성상 토지 소유주와의 관계 설정 및 토지 사용권 확보가 관건입니다. 주변 환경은 자연경관이 좋고 관광 명소가 있으나, 지역 자체가 농촌 지역으로 상권 발달은 미미한 편입니다. 낙찰 후 건물 활용 방안 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면 고려해볼 수 있으나, 투자 및 활용에 상당한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 건물만 매각되어 법정지상권 성립 가능성이 있는 만큼, 잠재적으로 낮은 낙찰가로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 계획(예: 청주동물원 이전 예정)이 가시화될 경우, 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 법정지상권 문제 해결 및 토지 사용에 대한 합의가 이루어진다면, 건물의 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다. 그러나 본 물건은 법정지상권 성립 가능성 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 반드시 필요합니다.

* 토지 소유주 확인 및 토지 사용 조건(지료 수준, 계약 기간 등) 협상 가능성 및 예상 비용 산정.

* 건물의 현재 이용 상태 및 낙찰 후 예상되는 수리·유지 비용.

* 법정지상권 등기 여부 및 관련 판례 검토.

* 해당 지역의 유사 시설 시세 및 건축물의 실질 가치 평가.

따라서, 위에서 언급된 추가적인 분석 없이 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 물건의 정확한 가치를 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.