나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1667 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1221 원주봉화산벨라시티3차아파트 303동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '점말사거리' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및
근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 29층건내 제12층 제1206호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부저어형 평지의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 폭 약25M 내외의 포장도로를 통해 단지내 도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(원주단계벨라시티3차아파트), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경1667 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1221 원주봉화산벨라시티3차아파트 303동 12층1206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 369,000,000원

* 토지면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

* 토지지분: 49.4163㎡ (약 14.95평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.9805㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 힐러비

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 540,000,000원

* 아파트 명칭: 원주 봉화산 벨라시티 3차 아파트

* 동/호수: 303동 12층 1206호

* 사용승인일: 2020년 11월 12일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 총 29층 중 12층

* 아파트 단지 총 세대수: 499세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 소재하며, '점말사거리' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 폭 약 25M 내외의 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(원주단계벨라시티3차아파트), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 '힐러비'입니다.

* 말소기준권리인 을1 근저당(신한은행, 240,000,000원)을 포함하여, 을1 근저당, 갑5 가압류(코웨이, 300,000,000원), 갑8 강제경매(힐러비, 405,632,875원) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 540,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 단계동 일대는 공동주택, 단독주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 검색 결과, 원주봉화산벨라시티3차아파트 단지 내 또는 인근에 편의시설이 위치하여 주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 검토

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다.

* 다만, 원주시 전반적으로 갈등 유발 시설(쓰레기 처리 시설, 태양광 발전 시설 등) 추진에 대한 주민들의 우려 사례가 언급된 바 있어, 향후 지역 개발 과정에서 유사한 이슈가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당하여 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 아파트 단지 전체 주차대수는 총 614대 (지하 111대, 지상 503대 - 2026년 기준)가 가능하며, 전기차 충전기 (지상 15대, 지하 1대)도 설치되어 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 본건은 상대보호구역으로 지정된 교육시설 인근에 위치할 가능성이 있습니다. 정확한 학교와의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

* '점말사거리' 인근에 위치하여 시내 접근성이 좋으며, 주변의 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 아파트 관리사무소 연락처는 033-732-6555입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수할 보증금이 없으므로 임차인이 없을 가능성이 높으나, 점유자 확인 및 명도 절차에 주의가 요구됩니다.

* 비행안전제3구역(전술): 비행안전구역에 포함되어 있어, 항공 작전 관련 규제나 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 단계동에 위치한 2020년 준공의 신축급 아파트로, 303동 12층에 해당합니다. 비교적 양호한 입지조건과 최신 건축 연도를 바탕으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변 시세와 비교했을 때, 감정가가 적정 수준으로 책정되었으며, 권리관계 또한 매각으로 소멸되는 권리 위주라 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의해야 할 사항입니다. 단지 내외 편의시설과 교통 여건을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: '점말사거리' 인근으로 교통 접근성이 좋으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 인수할 부담이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 전용면적은 84.98㎡ (약 25.71평)이며, 12층에 위치합니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월~6월)를 살펴보면, 동일 면적(84.99㎡)의 9층 매물이 347,000,000원에, 17층 매물이 360,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 369,000,000원으로, 이는 최근 고층 매물 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

* 전월세 거래 사례를 보면, 84.99㎡ 면적은 보증금 2,000만원~3,000만원, 월세 0만원~100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건은 12층으로, 최근 거래된 9층(347,000,000원)과 17층(360,000,000원)의 중간 정도 위치에 해당합니다.

* 감정가 369,000,000원 역시 시세 범주 내에 있으며, 경쟁력 있는 낙찰가를 위해서는 감정가보다는 약간 낮은 수준에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 인수할 보증금이나 특별한 권리 부담이 없는 점을 고려할 때, 낙찰 가능성과 시세 차익을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 355,000,000원 ~ 365,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.