나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101300 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 제5층 제503호로써
(사용승인일 : 2020. 06.23)

외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 마감 등입니다.
창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사의 토지의 토지로서 제2종근생 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약6m의 포장도로, 남측으로 약8m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101300 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 5층503호

건물명: 세강파크빌2차

층/호수: 5층 503호

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 제5층

사용승인일: 2020년 06월 23일

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 22.66㎡ (약 6.85평)

토지 지분: 22.656㎡ (약 6.85평)

건물 면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

건물 지분: 35.53㎡ (약 10.75평)

감정가: 225,000,000원

1.3. 경매 개요

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

본건 북측으로 약 6m, 남측으로 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지는 사다리형의 완경사 지대로, 제2종근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2020.07.08)

* 소유권이전 (2021.02.05)

* 주택임차권 (2024.05.16, 김지인, 보증금 234,000,000원)

* 압류 (인천세무서장, 2023.02.08)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 2025.01.23)

이 외 다수의 압류 및 가압류 권리가 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리로는 2023년 02월 08일 접수된 인천세무서장의 압류 (갑3)가 가장 빠르며, 해당 권리를 포함하여 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 순위 3번의 주택임차권(김지인, 2024.05.16 등기)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 김지인

보증금: 234,000,000원

전입일자: 2022년 08월 08일

확정일자: 2022년 06월 21일

대항력: 있음

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 234,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요하지만, 본 건은 보증금이 명확히 기재되어 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 약 614,000,000원입니다. 이는 말소 예정인 권리들을 포함한 총액이며, 낙찰가와는 별개로 분석해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택 거래 사례에서 전용면적 약 39㎡ (2017년식) 건물이 2억 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다 (약 602만원/㎡).

다른 사례로는 전용면적 약 51㎡ (1991년식) 건물이 1억 5,250만원, 전용면적 약 93㎡ (2003년식) 건물이 2억 6,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 건축물 연혁 및 가격 추이

본건은 2020년에 사용승인된 신축에 가까운 건물(약 4년차)로, 연식 대비 비교적 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가 225,000,000원은 면적(35.53㎡) 대비 약 633만원/㎡ 수준으로, 최근 거래된 유사 연식의 건물 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상세 편의시설은 인근 상업지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 안양공업고등학교가 위치하고 있으며, 세부사항은 안양과천교육지원청 문의가 필요합니다. 또한 상대보호구역으로 지정된 안양과학대학, 안양과학대유치원 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험

을구 3번 임차인 김지인 씨의 경우, 보증금 234,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 기재되어 있으나, 해당 정보만으로는 구체적인 위험 요소를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 여러 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 혐오시설 및 기타 확인 사항

현장 방문 및 주변 환경 종합 분석 결과, 본건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설이나 기타 문제의 소지가 있는 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

그러나, 2억 3,400만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인의 실질적인 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 소형 다세대주택으로 임대 수익 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

입지 및 교통 여건이 양호하여 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 분석을 철저히 하여 임차인 보증금 인수 여부 및 인수 금액을 정확히 파악한다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원입니다.

최근 거래 사례 및 신축 연식을 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

하지만, 234,000,000원의 인수 가능한 임차인 보증금 위험을 감안해야 합니다. 만약 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 총 지출액은 입찰가 + 234,000,000원이 됩니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려했을 때, 예상 입찰가는 보증금을 제외한 물건 가치에 대한 잠재적 위험 프리미엄을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

안전 마진 확보 및 리스크를 고려하여, 예상 입찰가를 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제시합니다. (본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 보증금액이 달라질 수 있으므로 최종 판단은 신중해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.