나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52983 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-158호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 '4호선 안산역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 일반공장, 유통상가, 근린생활시설 등이 소재한 산업단지로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지의 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북동측 인근에 4호선, 수인분당선 '안산역'이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건 중
제1층 제씨에이-158호로서,
외벽 : 커튼월 방식의 복층유리 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 통창 샷시 마감 등임.

이용상태

공부상 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'이며, 현황 상호명 '신박'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 40m 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 현황

2.

* 사건번호: 안산지원 2025타경52983 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-158호

* 신주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동)

* 물건종별: 근린상가 (현황 제2종근린생활시설(휴게음식점))

* 건물명: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

2.

1.2. 면적 정보

2.

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 토지 지분: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물 지분: 27.6㎡ (약 8.35평)

2.

1.3. 건물 정보

2.

* 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 중 제1층

* 외벽: 커튼월 방식의 복층유리 마감 등

* 내벽: 페인팅 마감 등

* 창호: 통창 샷시 마감 등

* 건물 사용승인일: 2020년 09월 10일

* 건축물대장상 주요용도: 공장(지식산업센터), 제1, 2종근린생활시설

* 전유부 호수: CA-158호

2.

1.4. 감정가 및 매각 정보

2.

* 감정가: 276,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

* 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 '4호선 안산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 지식산업센터, 일반공장, 유통상가, 근린생활시설 등이 소재한 산업단지로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 본건 북동측 인근에 4호선 및 수인분당선 '안산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 임차인 현황

2.

* 임차인: 박

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 03월 30일

* 확정일자: 2025년 08월 28일

* 배당신고일자: 2025년 08월 28일

* 대항력: 없음

2.

3.2. 등기부 요약

2.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023년 02월 09일 접수, 220,800,000원)

* 등기부채권 총액: 220,800,000원

* 주요 권리 사항:

* 신탁등기 말소 (2022-09-29)

* 소유권 이전 (매매) (2023-02-09)

* 근저당권 (말소 예정) (2023-02-09)

* 압류 (안산세무서장, 안산시) (말소 예정)

* 임의경매 개시 결정 (2025-08-04)

2.

3.3. 인수 권리

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 업종 현황

2.

* 본건은 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 공부상 등재되어 있으며, 현재 '신박'이라는 상호명으로 운영 중입니다.

* 인근에 다수의 지식산업센터, 공장, 유통상가 등이 밀집해 있어 잠재적 고객층이 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.

4.2. 배후 수요

2.

* 산업단지 내 위치하여 해당 단지 및 인근 사업체의 근로자들이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다.

* 안산역 인근의 유동인구 또한 배후 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 리드스마트스퀘어지식산업센터 내에 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

* 또한, 인근 산업단지 내에도 여러 편의시설이 분포하고 있습니다.

2.

5.2. 교통 및 기타 시설

2.

* 대중교통 접근성이 우수하며 (4호선, 수인분당선 안산역 인근), 차량 이용 또한 편리합니다.

* 건물 내 위생설비, 급배수시설, 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

* 유동화물건으로 경매 절차 진행 시 신속성이 예상되나, 일반적인 경매 물건과 동일한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 임대 관계는 현재 명시된 임차인 외 미상인 부분이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

* 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본건은 안산역 인근 산업단지 내에 위치한 소형 근린상가로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 적습니다.

* 현재 운영 중인 점포의 현황 및 향후 상권 변화 가능성을 고려한 투자 결정이 필요합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 안산역 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 다양한 사업체가 밀집한 산업단지 내 상가로서 잠재 수요가 풍부합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담이 없습니다.

* 적정 면적으로 소액 투자 또는 1인 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 예상 입찰가는 본건의 감정가, 최근 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 권리 분석상 인수되는 보증금(0원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 또한, 입찰자의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 본인의 신중한 판단을 요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.