나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52971 [1] 경기도 시흥시 월곶동 362-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "마전저수지" 서측 근거리에 위치하며 주변은 단독 주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야등이 혼재하는 도시외곽지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): '자루형 완경사'로서 기준시점 현재 '상업용 건부지'로 이용중임. 기호(3,5,6,7,9): '부정형 완경사'로서 기준시점 현재 '전기타(정원)등'으로 이용중임. 기호(4) : 급경사지로서 기준시점 현재 '자연림'으로 이용중임. 기호(8) : '부정형 평지'로서 기준시점 현재 '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 노폭 약4m의 포장도로와 접하며 지적도상 남동측으로 대로와 접하나 고저 차이로 접근은 불가능함. 기호(3,4): 지적도상 남동측으로 대로와 접하나 고저차이로 접근이 어렵고 기호(1)등 인접필지를 이용하여 출입가능함. 기타토지: 대상 농원 단지내 3-4m의 비포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-16)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법> 기호(3) 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-16)(접합), 개발제한구역<개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(4) 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-16)(접합), 개발제한구역<개발제한 구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법> 기호(5) 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(6) 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(7) 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구(2022-08-22), 어린이공원(저촉) 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(8) 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구(2022-08-22), 어린이공원(저촉), 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(9) 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후면 "건물평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 3층건으로 외벽 : 몰탈위 페인팅, 외장석재, 타일등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

1~3층 : 농원관련 카페, 다용도실등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 공부상 "단독주택"이나 현황 상업용(농원관련 카페등)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 ㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥,㉦,㉧,㉩ 매각에 포함. 제시외 ㉨(이동식 컨테이너), ㉪(시흥시 소유 정자)은 평가제외‧ 매각제외함.
2. 목록 3,7,8은 지목 ‘전’으로 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 전체 미반환). 일부 정원, 잡종지, 조경, 도로로 이용 중으로 원상회복명령이 발하여질 가능성 있다는 시흥시 2025.10.29.자 사실조회회신서 참고.
3. 감정서 사진용지 중 목록 4번 임야 관련 사진상 수영장은 인접필지의 수영장으로 매각대상 아님.
4. 목록 2번 건축물대장에 위반건축물 등재 있음. 건축물대장상 2층은 2종근린생활시설(일반음식점)이고, 1,3층은 단독주택이나 현황 상업용(농원관련 카페등)으로 이용중임.
5. 목록 1,4~9 소재하는 정원수, 석축, 정원석 등 및 목록 4 소재 소나무 및 활잡목 등은 토지에 포함하여 평가됨.
6. 목록 7,8 토지 일부는 도시계획시설 어린이공원에 저촉되는 부분 감안하여 평가됨.
7. 목록 4,6,9 임야에는 육안으로 확인되지 않은 분묘(평장묘 등)이 소재할 수 있으므로 별도 확인 요한다는 현황 및 감정평가서 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52971 (1)

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 362-1

용도: 단독주택 (현황 상업용)

감정가: 4,132,183,400원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안산농업협동조합

1.1. 토지 정보

총 토지면적: 17,636.00㎡ (약 5,335.66 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 감정 요항:

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "마전저수지" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 도시 외곽지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 형태 및 이용 상태:

* 기호(1): '자루형 완경사'로서 기준시점 현재 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 기호(3,5,6,7,9): '부정형 완경사'로서 기준시점 현재 '전기타(정원) 등'으로 이용 중입니다.

* 기호(4): 급경사지로서 기준시점 현재 '자연림'으로 이용 중입니다.

* 기호(8): '부정형 평지'로서 기준시점 현재 '전'으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 기호(1)은 북동측으로 노폭 약 4m 포장도로와 접하며, 기호(3,4)는 지적도상 대로와 접하나 고저 차이로 접근이 어렵고 인접 필지를 이용 가능합니다. 대상 농원 단지 내 3-4m 비포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 성장관리권역입니다.

* 일부 토지(기호 7, 8)는 어린이공원(저촉)으로 계획되어 있습니다.

1.2. 건물 정보

총 건물면적: 197.66㎡ (약 59.80 평)

건물 제시외 면적: 821.00㎡ (약 248.15 평)

건물 감정 요항:

* 구조: 철근콘크리트 경사지붕 3층 건물입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅, 외장석재, 타일 등 마감입니다.

* 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감입니다.

* 창호: 하이새시 창호입니다.

* 이용상태: 1~3층은 농원 관련 카페, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 '단독주택'이나 현황은 상업용(농원 관련 카페 등)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치하며, 인근에 마전저수지가 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 도시 외곽 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도시 계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 있음을 의미합니다. 특히, 일부 토지(기호 7, 8)는 도시계획시설 어린이공원에 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 시 고려해야 합니다. 시흥시 전체 면적의 약 61.9%가 개발제한구역으로 묶여 있어 도시의 확장성에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2016-09-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사에스디리츠

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 150,000원

* 사업자등록일자: 2019-05-24

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1978-11-08): 전은식 외 1명

* 공유자 지분 이전 (2005-03-14): 심경일

* 소유권 이전 (2006-09-22): 김봉자

* 근저당 (2013-11-14): 안산농업협동조합 (2,860,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (2025-08-04): 안산농업협동조합 (1,620,647,450원) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,860,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2009-04-27): 김봉자

* 근저당 (2013-11-14): 안산농업협동조합 (2,860,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2022-08-29): 국민건강보험공단 - 말소

* 임의경매 (2025-08-04): 안산농업협동조합 (1,620,647,450원) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,860,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요 및 비고 없음.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 도시 외곽 지역에 위치하고 있습니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 광양프런티어빌 (연립, 2013년식):

* 2023년 11월 30일: 6,400만원 (전용면적 19.155㎡)

* 2026년 05월 07일: 4,000만원 (전용면적 19.155㎡)

* 에이스타워 (다세대, 2017년식):

* 2026년 02월 23일: 20,000만원 (전용면적 73.342㎡)

이 정보는 주로 소규모 공동주택의 실거래가이며, 본건과 같이 넓은 토지 면적과 상업용으로 이용 중인 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 가치는 토지 면적과 향후 개발 가능성, 상업적 활용성에 크게 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 최근 시흥 월곶 역세권 개발 사업이 추진되고 있으며, 이는 주변 지역의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 마전저수지가 있으며, 주거, 상업, 공업, 농경지, 임야가 혼재하는 지역입니다. 대중교통 여건은 보통 수준이며, 차량 진출입이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필요

본건 토지 중 목록 3, 7, 8번은 지목이 '전(밭)'으로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.2. 개발행위허가 제한 구역

본건 소재지는 개발제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 엄격한 규제를 받습니다.

6.3. 위반 건축물 등재

건축물대장에 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 또한, 건축물대장상 2층은 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 1, 3층은 단독주택으로 등재되어 있으나, 현황은 농원 관련 카페 등 상업용으로 이용 중입니다.

6.4. 토지 이용 관련 규제 및 명령 가능성

일부 토지는 정원, 잡종지, 조경, 도로 등으로 이용 중이며, 시흥시의 회신에 따르면 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.5. 도시계획시설 저촉

토지 일부(목록 7, 8)가 도시계획시설인 어린이공원에 저촉되어 평가 시 감안되었습니다.

6.6. 분묘 소재 가능성

토지(목록 4, 6, 9) 임야에 육안으로 확인되지 않은 분묘(평장묘 등)가 소재할 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

6.7. 기타 주의사항

* 일괄매각 대상이며, 제시외 물건 중 이동식 컨테이너(㉨) 및 시흥시 소유 정자(㉪)는 매각에서 제외됩니다.

* 감정평가서상 수영장은 인접 필지의 것으로 매각 대상이 아닙니다.

* 건물 현황상 상업용으로 이용 중이나 공부상 용도와 차이가 있습니다.

6.8. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 주소지(경기도 시흥시 월곶동 362-1) 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 시흥시에서 하수처리장 일부를 문화시설로 전환하는 '아트 앤 큐브' 사업을 진행한 사례가 있는 등, 지역의 특성에 따라 공공 시설의 활용 방안이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 5,335평)과 현재 상업용(농원 관련 카페 등)으로 이용 중인 점이 특징입니다. 하지만 개발제한구역, 위반 건축물 등재, 도시계획시설 저촉, 농지 취득 자격 증명 필요 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 토지 일부가 어린이공원 부지로 지정되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 감정가는 41억 3천여만원으로 높게 책정되었으나, 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 17,636㎡(5,335평)의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용에 있어 잠재적 가치가 높습니다.

* 현황 상업용 이용: 현재 농원 관련 카페 등으로 상업적 이용 중으로, 이는 사업 확장 또는 용도 변경을 통한 수익 창출 가능성을 시사합니다.

* 월곶 역세권 개발 가능성: 시흥시의 월곶 역세권 개발 사업 등 주변 지역의 개발 계획은 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,132,183,400원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 위에 명시된 각종 리스크 요인(개발제한구역, 위반건축물, 도시계획시설 저촉, 분묘 등)과 토지 이용의 제약, 추가적인 복구 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 시세 정보는 주로 소형 공동주택에 관한 것으로, 본건과 같은 대규모 토지를 가진 단독주택(상업용)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 토지의 가치는 개발제한구역의 규제 완화 여부, 어린이공원 부지 편입으로 인한 실제 활용 가능 면적, 그리고 상업용으로의 지속적인 운영 또는 개발 가능성 등에 크게 좌우될 것입니다.

리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 28억 9천만원 ~ 35억 1천만원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 면밀한 검토, 관련 법규의 최신 동향 확인, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.