나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52964 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1125-14 엠타운 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '상록중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 근린상가, 공원 등으로 이루어진 정비된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통사정 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 중 3층 302호로서
2024.01.28. 사용승인되었으며
외벽 : 석재붙임
내벽 : 벽지도배
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로서
방2, 거실, 주방, 욕실 등으로 되어 있음.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육
제한구역, 상대보호구역(상록고등학교, 상록중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역,
생활소음진동규제지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52964 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1125-14 엠타운 비동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 25.42㎡ (약 7.69평)

토지지분: 25.417㎡ (약 7.69평)

건물면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

건물지분: 51.9424㎡ (약 15.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '상록중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린상가, 공원 등으로 이루어진 정비된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건축물 현황

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 중 3층 302호입니다.

2024년 1월 18일 사용승인된 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다.

건축물대장상 건물명은 '엠타운 B동'이며, 총 5층 건물로 연면적 622㎡, 대지면적 251.2㎡입니다.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

도시가스 개별난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 현황

토지는 세장형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(상록고등학교, 상록중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동규제지역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 11일 접수된 단원신용협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

등기현황

소유권 이전 (갑2): 박혜영 (2024.06.11)

근저당 (을3): 단원신용협동조합 (10,000,000원, 공동담보) (2024.06.11)

소유권 이전 신탁 (갑3): 수협은행 (2024.06.11)

임의경매 개시 결정 (갑4): 단원신용협동조합 (10,000,000원) (2025.08.01)

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 정보 없음) - 현재 등기부 상 명확히 등재된 지상권은 확인되지 않으나, 혹시 모를 인수 여부에 대한 사전 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금

0원 (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

총 채권액

10,000,000원 (경매 신청 채권액 기준)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

본오동 974-6번지 소재, 2002년식 다세대주택 (60.06㎡)이 2026년 7월 2일 144,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 79만원 수준입니다.

본건은 2024년식 신축 건물로, 해당 거래 사례보다 연식이 월등히 신축이며 건축물 면적(51.94㎡)도 유사합니다.

본건의 감정가는 248,000,000원으로, 신축임을 감안할 때 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

주변 시설

본건은 주거지대 내에 위치하며, 상록중학교, 상록고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

근린상가, 공원 등이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

본 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 상록중학교, 상록고등학교 등

주변 편의 시설: 근린상가, 공원 등

교통: 시내버스정류장 인접 (보통 수준)

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 수준이 어느 정도인지 정확히 파악되지 않았습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인해야 합니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었으므로, 담보물 중 다른 물건의 경매 진행 상황 및 결과에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 줄 가능성은 낮으나, 관련 내용을 숙지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 건물의 상태가 우수하며 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

인근에 교육시설과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 교통 여건도 보통 수준으로 양호한 입지입니다.

등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리분석상 큰 부담은 없습니다.

감정가(248,000,000원)는 신축임을 고려할 때 시세 대비 적정하거나 다소 높을 수 있으나, 시장 상황에 따라 충분히 낙찰 가능한 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2024년식 신축 건물로 하자 보수 및 관리 부담이 적고 즉시 활용 가능합니다.

양호한 입지: 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄하며, 교육 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

안정적인 권리관계: 인수되는 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소액 투자 가능성: 감정가 대비 낮은 채권 총액은 해당 물건에 대한 채권자의 낙찰 의지가 낮거나, 다른 담보물이 충분하다는 것을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 시, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택이 144,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 신축이라는 큰 장점이 있습니다.

신축 프리미엄과 안정적인 권리관계를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 형성될 수 있습니다.

잠재적 리스크(임대차 미확인)를 감안하여, 최초 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 223,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

단, 정확한 시장가치는 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.