나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52953 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1393-1 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""초당초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(사리역) 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 내 제1층 제102호로,
(사용승인일 : 2001.10.20)
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방및식당1, 욕실2, 발코니2, 현관1 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.
②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2025.09.27. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경52953 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매입니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 사동 1393-1, 1층 102호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 144,000,000원입니다.

토지 면적은 31.88㎡ (약 9.65평)이며, 건물 면적은 67.45㎡ (약 20.40평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독(다가구주택) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 사리역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 21일 접수된 안산세무서장의 압류(갑14)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 소멸되는 권리로는 주택임차권(을10, 한국토지주택공사), 주택도시보증공사의 가압류(갑15), 서울보증보험의 강제경매(갑16) 등이 있습니다.

특히, 서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2025년 9월 27일 제출되었습니다. 이로 인해 해당 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 권리입니다.

그 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황 및 권리분석:

* 박 : 2023년 8월 11일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 서울보증보험주식회사(임차인 한국토지주택공사): 2019년 5월 27일 전입, 2019년 5월 7일 확정일자, 보증금 120,000,000원, 차임 0원.

주의사항: 상기 임차인은 `대항력포기서`를 제출하였으므로 법적으로 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 거래된 유사 물건 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 2026년 3월 거래: 경기도 안산시 상록구 사동 1251-1번지 '새롬아트빌1차' 72.08㎡(2007년식)가 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래: 경기도 안산시 상록구 사동 1324-13번지 106.81㎡(2002년식)가 198,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래: 경기도 안산시 상록구 사동 1324-12번지 33.67㎡(1993년식)가 55,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건은 67.45㎡ 면적의 다세대주택으로, 2001년 사용승인되었습니다.

감정가 144,000,000원은 유사 면적 및 연식의 최근 거래 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 72.08㎡의 물건이 135,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 현재 시세를 적절히 반영하고 있다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거용 건물로, 방 3개, 거실 1개, 주방 및 식당 1개, 욕실 2개, 발코니 2개, 현관 1개로 구성되어 있습니다.

건축물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 4층 건물 중 1층 102호이며, 2001년 10월 20일에 사용 승인되었습니다.

내부에는 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 초당초등학교가 위치하고 있으며, 기타 근린생활시설 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 직접 확인하지 못하였습니다. 따라서, 집합건축물대장상의 건축물 현황도, 탐문 조사, 외부 관찰 등을 통해 파악한 내용이 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 전 현장 재확인 등 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

권리관계상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것은 큰 장점이나, 실제 점유 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 명확한 권리 관계와 인수 부담이 없는 다세대주택으로, 실거주 및 투자 목적으로 고려해볼 만합니다.

초등학교와 인접한 입지, 편리한 교통 여건은 장점입니다.

다만, 내부 상태 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 인수 부담 없음: 서울보증보험(LH)의 대항력포기서 제출로 인해 1억 2천만원의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 실거주 적합: 방 3개, 거실 1개 등의 내부 구조는 가족 단위 실거주에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 144,000,000원과 유사 면적의 최근 실거래가(약 135,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 138,000,000원에서 145,000,000원 사이로 예상됩니다.

특히, 권리 인수 부담이 없고 주변 시세가 안정적인 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 140,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.