나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52978 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 1001 초지역메이저타운푸르지오-에코단지 104동 25층2504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 ""초지역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트
연립주택 등이 혼재하고, 부근에 중심상가, 각급 학교, 공원등이 소재함.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통사정
은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 중 25층 2504호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중
로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(초원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(초원유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도
시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 1001 초지역메이저타운푸르지오-에코단지 104동 25층2504호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52978 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

토지 면적은 32.73㎡ (약 9.90평)이며, 건물 면적은 59.60㎡ (약 18.04평)입니다.

감정가는 625,000,000원 (6억 2천 5백만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로는 유동화물건입니다.

아파트 사용승인일은 2019년 6월 20일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치하며, "초지역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 연립주택, 중심상가, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황 면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 초지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 내 포장 도로는 외부 공도와 잘 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 5월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 소유권보존(갑1, 정윤자), 우리은행 근저당(을1, 267,300,000원), 주식회사리드코프 근저당(을2, 286,000,000원), 에프더블유2503유동화전문 임의경매(갑2, 257,711,276원) 내역이 있으며, 이 중 을1 근저당을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 553,300,000원입니다.

임차인 현황으로는 황 임차인이 있으며, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2025년 6월 17일이나 대항력은 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 초지역 역세권에 위치하며, 인근 중심상가에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

은행, 병원, 마트, 관공서 등의 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 초원유치원, 안산단원초등학교, 원곡중학교, 단원고등학교 등이 인접해 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 초지역메이저타운-에코단지이며, 2019년 6월 20일 사용승인을 받은 신축급 아파트입니다.

총 8개동, 1244세대로 이루어진 대규모 단지입니다.

해당 물건은 104동 25층에 위치하며, 최고 37층 중 고층에 해당합니다.

전용 면적은 59.60㎡ (약 18.04평)입니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 면적의 분양 면적은 약 49.49㎡ ~ 59.90㎡ 범위에서 거래되고 있으며, 본 물건의 전용 면적 59.60㎡는 이 중 비교적 넓은 편에 속하는 면적으로 보입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 1620대가 가능하며, 지하 주차 공간이 1581대, 지상 주차 공간이 39대입니다. 지하에는 전기차 충전기 32대가 설치되어 있습니다.

초지역 (지하철 4호선, 서해선, KTX 예정)을 도보로 이용 가능한 역세권 단지이며, 다수의 버스 노선도 갖추고 있어 교통 편의성이 매우 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화 전문 회사로 이전되어 경매가 진행되는 특징이 있습니다. 통상적인 경매 절차와 유사하나, 채권 관련 변동 사항을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

임차인 황 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 과정에서의 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 협의는 필요합니다.

부동산 시장 상황 변동에 따른 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

초지역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 비교적 신축인 아파트라는 점에서 매력적인 물건입니다.

교통, 생활 편의, 교육 환경 등 주거 만족도가 높은 지역입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소될 권리들이 대부분이어서 인수 부담이 적습니다.

임차인 문제도 해결 가능성이 높아 명도 또한 원만히 진행될 것으로 보입니다.

유동화 물건이라는 점 외에는 특별한 위험 요소는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

초지역 역세권 가치 상승: 특히 KTX 정차 예정 등 향후 교통망 확충에 따른 시세 상승이 기대됩니다.

안산시 개발 계획 연계: 지역 개발 정책과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

신축 아파트의 꾸준한 수요: 젊은 실수요자층의 선호도가 높아 안정적인 가치 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 현재 시장 가격 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 6월 동일 단지 내 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 59.9084㎡ (약 18평형대, 18층): 65,900,000원 (6억 5천 9백만원)

* 49.4932㎡ (약 15평형대, 11층): 51,900,000원 (5억 1천 9백만원)

* 49.4932㎡ (약 15평형대, 16층): 50,000,000원 (5억 0천만원)

본 물건은 전용 면적 59.60㎡ (약 18.04평)으로, 위 65,900,000원 거래와 면적이 유사하며 25층 고층에 해당합니다.

감정가는 625,000,000원 (6억 2천 5백만원)입니다.

종합 의견 및 시세 고려:

본 물건은 25층의 고층으로, 최근 거래된 18층(65,900만원)보다 높은 층임을 감안할 때, 해당 시세 이상에서 낙찰 가능성이 있습니다.

감정가 625,000,000원 또한 최근 고층 거래가 대비 낮은 수준입니다.

따라서, 시세 및 입지 조건을 고려한 예상 입찰가는 650,000,000원 (6억 5천만원)에서 680,000,000원 (6억 8천만원) 범위로 예상됩니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.