나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53000 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층에이111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧라온초등학교"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층~지상17층 건물내
제1층 제에이111호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설(빨래방)로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 업무시설(오피스텔). 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 본건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 토지의 대지사용권이 미정리된 상태로서,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 규정에 따라 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지며 거래관행상 전유부분과 대지사용권이 일체로 거래되고 있으므로, 향후 토지의 적정대지권이 정리될 것을 전제로 대지사용권을 포함하여 감정평가 하였는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

-대지권미등기이나 시흥시의 사실조회서에 의하면 대지를 포함한 취득세 신고서, 분양대금 납부확인서가 제출되었고 분양계약서에 기재된 대지권 면적은 9.4582㎡임.
-적정 대지권면적으로 감정평가되었고, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53000 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층 에이111호 (신주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동))

건물명: 배곧두손지젤타워

용도: 근린상가 (현황: 빨래방)

감정가: 600,000,000원

토지면적: 4303.00㎡ (약 1,299.06평)

건물면적: 45.51㎡ (약 13.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧라온초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 5월 16일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매는 해당 근저당권자인 새마을금고중앙회가 신청하였습니다.

낙찰과 동시에 을2 (신창현 근저당) 및 갑6 (시흥시 압류) 권리는 말소됩니다.

인수해야 할 부담 있는 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 605,200,000원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 476,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-07

* 확정일자: 2020-12-02

* 배당신고일자: 2025-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 현재 조사 시점에는 빨래방으로 이용 중입니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

배곧 신도시 상권 내에서 근린생활시설로서 기본적인 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 배곧라온초등학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

교통은 차량 접근이 원활하고 버스 이용도 가능하여 일상생활 및 외부 활동에 불편함은 적을 것으로 보입니다.

주변 상업시설 및 오피스텔 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권미등기: 본건은 등기사항전부증명서상 토지의 대지사용권이 미정리된 상태인 대지권미등기 물건입니다.

그러나 시흥시의 사실조회서에 의하면 대지를 포함한 취득세 신고서 및 분양대금 납부확인서가 제출되었고, 분양계약서에 기재된 대지권 면적은 9.4582㎡로 확인됩니다.

감정평가 시 적정 대지권 면적으로 평가되었으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으므로 인수 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 낙찰 후 대지권 정리 절차를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인 정 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 사항은 없으나, 추후 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 상가 건물 내 1층에 위치한 근린상가입니다.

가장 큰 특징인 대지권미등기 문제는 사실관계 확인 결과 해소 가능성이 높으며 감정가에 반영된 상태입니다.

주변 아파트 단지와 오피스텔 등의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

기존 등기부상 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금도 없습니다.

다만, 대지권 정리 관련 절차 및 비용에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

배곧 신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 상권 활성화 기대.

1층 상가로서의 높은 접근성과 가시성.

대지권 문제가 해소될 경우 자산 가치 상승 잠재력 보유.

인수되는 임차 보증금 없이 소유권을 취득할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 600,000,000원입니다.

유찰 횟수에 따라 최저매각가격이 달라질 수 있으나, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작됩니다.

본 건은 대지권미등기라는 특이사항이 있으나, 감정가에 반영되어 있고 해소 가능성이 높으므로, 시장 상황 및 주변 시세 조사, 현장 확인 등을 통해 보수적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 심층적인 추가 조사 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.