나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52937 [1] 경기도 시흥시 신천동 851-6 4층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 신천동 소재 '신천역' 남측 직선거리 약300미터 지점에 위치하는 다세대주택
(통칭 우성빌라 2동) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공원 등으
로 이루어진 주거지대로서 남동측 인근으로 중.소규모의 공장지대가 위치함.

교통상황

왕복2차로의 간선도로(포도원로)변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스
정류장이 소재하며, 차량으로 약7~8분정도 거리에 신천I.C(제2경인고속도로) 진출입로가 위
치하고, 북측 인근으로 신천역(서해선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 4층 1호 로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방겸거실, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 다세대주택(통칭우성빌라2동')으로 이용중이고, 현관문에 401호라고 표기되어 있음.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 경기주택도시공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.2.10. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 신천동 851-6번지에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52937 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 1996년 1월에 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 1호입니다.

본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

토지 면적은 27.92㎡ (약 8.45평)이며, 건물 면적은 39.96㎡ (약 12.09평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 채권자는 서OOOOOOOOOO 입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

본건은 '우성주택다세대'로, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택이며, 현관문에는 401호로 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '신천역' 남측 직선거리 약 300미터 지점에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공원 등으로 이루어진 전형적인 주거지대입니다.

다만, 남동측 인근으로 중.소규모의 공장지대가 위치하고 있어 일부 환경적인 요소를 고려해야 합니다.

교통은 왕복 2차로의 간선도로(포도원로) 변에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

차량으로 약 7~8분 거리에 제2경인고속도로 신천IC가 위치하며, 북측 인근으로는 신천역(서해선)이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 7일에 접수된 롯데카드 주식회사의 가압류입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(주택임차권, 기타 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

특이사항에 '대항력있는임차인, SGI 인수조건 변경'이라고 기재되어 있으나, 등기부등본 상 '경기주택도시공사'의 주택임차권은 2021년 7월 30일에 말소 예정으로 확인됩니다.

또한, '주택도시보증공사'(양도전:임차인 경기주택도시공사)로부터 2026년 2월 10일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 점을 미루어 볼 때, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

채권자 '서울보증보험'의 강제경매 신청(2025타경52937)으로 본건이 경매에 나왔습니다.

등기부상 권리총액은 약 109,733,508원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신천동 지역은 주거 지역을 기반으로 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

신천역을 중심으로 상업 시설 및 교통망이 발달되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

인근에 공장지대가 일부 존재하나, 전반적으로 주거지로서의 상권 형성이 양호한 편입니다.

다세대주택 밀집 지역 특성상 소규모 상가 및 서비스 업종이 발달되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 신천역(서해선) 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수, 제2경인고속도로 접근성 우수.

편의시설: 신천역 인근 상업시설 및 생활 편의시설 이용 편리.

교육: 인근 초, 중, 고등학교 및 학원가 등 교육 시설 접근성 보통.

주거환경: 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역. 남동측 공장지대 위치.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 특이사항: '대항력있는 임차인, SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 권리분석 결과 및 제출된 확약서를 통해 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1996년 준공 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

인근 공장지대: 주거 환경에 민감한 경우, 공장지대의 소음, 먼지, 악취 등 환경적인 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다.

감정가는 123,000,000원이며, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리나 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 인근 공장지대 및 건물 노후화 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 신천역(서해선) 도보 이용 가능 거리로, 향후 역세권 가치 상승 기대.

권리관계 단순: 인수되는 임차 보증금이나 기타 권리가 없어 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다.

합리적 감정가: 제공된 시세 분석 결과, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받을 경우 투자 매력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 700만원 ~ 800만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 전용면적 39.96㎡ (약 12.09평)에 적용 시, 약 91,760,000원 (평당 759만원 적용)에서 96,720,000원 (평당 800만원 적용) 수준으로 산정됩니다.

그러나 해당 지역의 역세권 입지, 2026년 3월 시점의 최근 거래 가격을 감안할 때, 현재 시세는 감정가인 123,000,000원 수준 또는 그 이상일 가능성도 있습니다.

따라서 본건의 현재 시세를 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원으로 추정합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가는 120,000,000원 ~ 125,000,000원으로 제시하며, 보수적인 접근으로는 감정가인 123,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.