나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52954 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1309-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""사동행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며 주위는
공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

알.씨조 및 조적조 평스라브지붕 4층건내 4층 402호로서
외벽 : 적벽돌쌓기 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등
창호 : 알루미늄새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2025.09.27. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52954 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1309-5 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

건물 사용승인일: 2001년 5월 23일

1.2. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

토지 지분면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.43㎡ (약 18.89평)

건물 지분면적: 62.43㎡ (약 18.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕 4층건 중 4층 402호

외벽: 적벽돌쌓기 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

창호: 알루미늄새시 이중창호

1.3. 기타 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "사동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수권리

말소기준권리는 2024년 4월 24일 접수된 윤진업 근저당권(10,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 서울보증보험주식회사 (주택도시보증공사 / 양도전: 한국토지주택공사 승계인)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-04

확정일자: 2018-12-12

배당신고일자: 2023-02-23

대항력: 없음

비고: '주택도시보증공사'로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 2025.09.27. 제출되었습니다.

* 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-23

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리 순위 확인이 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 인수되는 보증금이나 채무가 없는 물건으로 판단됩니다. 서울보증보험(주)의 임차권은 대항력이 없으며, 확약서 제출로 인해 잔금 납부 후 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 3개월 내 안산시 상록구 사동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

- 2007년식, 72.08㎡, 13,500만원 (평당 약 620만원)

- 2002년식, 106.81㎡, 19,800만원 (평당 약 610만원)

- 1993년식, 33.67㎡, 5,500만원 (평당 약 540만원)

4.2. 단지/건물 유사성 분석

본건은 2001년식, 62.43㎡(약 18.89평) 면적을 감정가 122,000,000원(평당 약 645만원)으로 평가받았습니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 본건은 2001년식으로 비교 사례들의 연식(2002년, 2007년)보다 오래되었으나, 평당 가격은 가장 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

"사동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

공동주택과 상가 등 상업 시설이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

서울보증보험(주)에서 제출한 확약서는 임차인의 권리를 포기하는 내용이지만, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다. 또한, 임차인 장 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 확정일자 등 정보가 부족하여, 잠재적인 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 특이사항 관련 리스크

"SGI 인수조건 변경, 공동담보" 표기는 해당 물건이 다른 채무와 연계되어 있거나 SGI(주택도시보증공사)와 관련된 특수한 계약 조건이 있음을 시사합니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 부담이나 추가적인 확인이 필요할 수 있으므로 면밀한 검토가 요구됩니다. 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대가 낮거나 손실이 발생할 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 편의시설 이용이 비교적 편리합니다. 권리관계는 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태이나, 임차인 관련 확약서 내용 및 'SGI 인수조건 변경, 공동담보'와 같은 특수 물건 정보는 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 시각으로 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 채무 및 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* '사동행정복지센터' 인근으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 임차인 관련 확약서 및 특수 물건 정보를 면밀히 분석하여 잠재적 리스크를 해소한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 122,000,000원입니다. 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 540만원 ~ 620만원 수준의 거래가 이루어졌습니다. 본건의 면적(18.89평)을 고려하여 시세에 기반한 예상가격을 산정하면 약 103,900,000원(평당 550만원)에서 117,100,000원(평당 620만원) 범위로 추정됩니다.

다만, 감정가가 122,000,000원으로 시세보다 높게 책정되었고, SGI 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 물건 정보를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.