나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42323 [1] 경기도 평택시 서정동 501-60 고덕빌리지 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 서정동 소재 '서정동행정복지센터' 서측 인근에 위치하는 104동 내에 소재
소재하며, 인근일대는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 간선도로변 지역으로서 동
측 인근으로 전철이 통과하고 있으며, 남서측 인근으로 고덕국제신도시가 위치함.

교통상황

간선도로변에 위치하여 본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며,
북측 직선거리 약850미터 지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평지붕 5층건 내 3층 302호로서
외벽 : 스톤코트, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차로의 포장도로(탄현1로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 501-60 :준주거지역, 지구단위계획구역(서정1지구), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중
로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁
2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 권준오)로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42323 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 501-60 고덕빌리지 104동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 24.38㎡ (약 7.38평)

토지지분: 24.378304117974402㎡ (약 7.37평)

건물면적: 35.08㎡ (약 10.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정동행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 동측 인근으로 전철이 통과하며 남서측으로는 고덕국제신도시가 위치하여 개발 잠재력이 있습니다.

간선도로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있고 북측 약 850미터 지점에 송탄전철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 1월 6일 접수된 이영숙의 근저당권(금45,500,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 을7 주택임차권(권준오, 금125,000,000원)은 말소 대상입니다.

채권자인 주택도시보증공사가 2025년 7월 23일 신청한 강제경매(사건번호: 평택지원 2025타경42323)에 따라 본 경매가 진행됩니다.

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 주택임차권 등이 등기되어 있었으나, 현재 말소 예정이거나 이미 말소된 권리들이 많습니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 3.3㎡당 약 366만원에서 611만원 수준으로 나타났습니다.

본 물건의 감정가는 3.3㎡당 약 942만원으로, 최근 거래된 인근 유사 물건 시세 대비 높은 편입니다.

다만, 본 물건은 2013년 준공으로 인근 거래 사례(1987년, 1990년, 2003년식)보다 건축 연도가 신축에 가까워 시세 차이가 발생하는 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세는 2026년 5월 기준, 48.06㎡(약 14.5평)이 5,300만원, 49.62㎡(약 15.0평)이 8,000만원, 59.64㎡(약 18.0평)이 11,000만원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 주방겸식당, 화장실 등으로 이용 중이며, 개별난방, 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

서정동행정복지센터가 인근에 있으며, 전철역 및 버스정류장 등 교통이 편리합니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

고덕국제신도시가 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

토지이용계획상 대로2류, 중로1류에 저촉되며, 비행안전제6구역, 철도보호지구 등에 해당하여 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주변 시설 분석 시, 혐오시설 여부는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 권준오 씨와의 관계입니다. 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 물건의 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 임차인과의 원만한 명도 진행을 위해 추가적인 소통이나 협의가 필요할 수 있습니다.

또한, 감정가와 인근 실거래가 간의 큰 차이가 존재하므로, 낙찰 후 시세와의 괴리로 인한 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 대로2류, 중로1류에 저촉되는 부분과 비행안전제6구역, 철도보호지구 등은 건축 및 개발에 일부 제약이 될 수 있습니다.

본건 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2013년 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 서정동의 편리한 교통 및 생활 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 0원으로 파악되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

다만, 감정가가 인근 유사 물건 시세 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 실거래가격을 기준으로 한 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

신축 연식의 장점을 바탕으로 향후 시세 상승을 기대하거나, 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축에 가까운 건축 연식(2013년)으로 노후된 인근 주택 대비 상품 가치가 높음.

주택도시보증공사(HUG)와의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 0원으로 권리 분석상 안전함.

서정동의 편리한 교통망(송탄역, 버스정류장) 및 생활 인프라 접근성 우수.

고덕국제신도시 인접으로 지역 발전 및 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가격을 분석한 결과, 3.3㎡당 가격 편차가 크게 나타났습니다.

가장 높은 거래 사례는 2003년식 59.64㎡(약 18.0평) 물건이 110,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 611만원 수준입니다.

본 물건은 2013년식 35.08㎡(약 10.61평)으로, 건축 연식을 고려하면 감정가가 인근 거래가보다 높은 것은 일부 타당성이 있다고 볼 수 있습니다.

다만, 실거래가 수준과 감정가 간의 상당한 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.