나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52662 [1] 경기도 광주시 목현동 652-22 모개미마을3차 301동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '모개미마을(3차)' 내에 위치하며, 주위는 다세대주택, 점포주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 4층 건물 내 4층 401호로서 외벽 : 석재붙임 및 벽돌치장, 스톤코트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후첨"내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 6 미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52662 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 652-22 모개미마을3차 301동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 62.12㎡ (약 18.79평)

건물면적: 55.82㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 목현동에 소재하는 모개미마을 3차 단지 내 301동 4층 401호입니다.

주위환경: 본건은 다세대주택, 점포주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 본건 건물은 남측으로 약 6미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 도시계획법상 용도지역 및 제한구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 07월 29일 접수된 이태민의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

권리 내역:

* 최초 소유권 보존: 2013년 12월 31일 (최경숙)

* 소유권 이전: 2014년 04월 18일 (조영걸), 2021년 03월 30일 (김용락)

* 주택임차권 공동담보: 2025년 06월 18일 접수된 이태민의 권리(을8)로, 보증금 230,000,000원, 전입일자 2021년 03월 30일, 확정일자 2021년 03월 02일입니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 강제경매: 2025년 07월 29일 접수된 이태민의 강제경매 개시 결정(갑4)으로, 채권액은 244,339,726원이며 말소기준권리입니다.

* 가압류: 2025년 09월 09일 접수된 하나카드의 가압류(갑5)로, 채권액은 23,290,951원이며 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을구 8번 임차권(이태민)은 보증금 230,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

주의사항: 임차인 이태민은 전입일자(2021-03-30)와 확정일자(2021-03-02)를 갖추고 대항력이 있으며, 배당신고일자(2025-06-18)는 말소기준권리(2025-07-29)보다 앞섭니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명확히 기재되어 있어, 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 점포 및 근린생활시설이 산재하는 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변시설: 주변은 주로 다세대주택으로 구성되어 있으며, 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근하는 것이 편리할 수 있습니다.

교통: 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

건물 내부: 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 구비되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이태민의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 입찰 시 총 부담액에 큰 영향을 미치므로 반드시 고려해야 합니다.

채권액 대비 임차보증금: 채권자(임차인 이태민)의 강제경매 채권액(244,339,726원)과 임차 보증금(230,000,000원)을 합하면 474,339,726원에 달합니다. 이는 본 건의 감정가 217,000,000원 및 예상 시세보다 훨씬 높은 금액으로, 임차인이 배당에서 전액을 회수하지 못할 경우 매수인의 추가 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

규제 지역: 계획관리지역, 자연보전권역 등 다수의 규제 지역에 속해 있어 향후 건축, 개발 등 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 소재한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 230,000,000원의 보증금 인수 부담이 명확히 존재합니다. 이는 본 건의 감정가 및 예상 시세와 비교했을 때 매수인이 총 부담해야 할 금액이 매우 높아지는 요인이 됩니다. 따라서 본 물건은 높은 리스크를 수반하며, 철저한 권리분석과 인수 금액에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 낙찰가 가능성: 임차인 보증금 인수 부담으로 인해, 일반적인 경매 물건보다 낙찰가율이 현저히 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

실거주 또는 임대 목적 검토: 인수되는 임차보증금을 포함한 총 매수 금액이 시세보다 현저히 낮게 책정된다면, 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 41.76㎡ (약 12.63평) 거래가: 180,000,000원 (2026년 5월)

* 57.96㎡ (약 17.53평) 거래가: 150,000,000원 (2026년 5월) - 면적 대비 낮은 가격으로 참고

* 49.14㎡ (약 14.86평) 거래가: 183,000,000원 (2026년 5월)

본 물건의 면적은 55.82㎡ (약 16.89평)으로, 최근 거래 사례 중 49.14㎡(14.86평)의 183,000,000원과 41.76㎡(12.63평)의 180,000,000원 수준을 고려할 때, 본 물건의 부동산 자체의 시세는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수 보증금: 230,000,000원 (을구 8번 임차권)

예상 입찰가 산정:

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 산정되었습니다.

임차인 이태민이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 230,000,000원 이상의 추가 부담이 발생합니다. 따라서 낙찰 후 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 시세보다 훨씬 높아지는 구조이므로, 입찰가는 매우 보수적으로 결정해야 합니다.

시세 범위를 고려하여, 보수적인 관점에서 부동산 자체의 가치로 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 정도를 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

주의: 상기 입찰가로 낙찰 시, 매수인은 추가로 230,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 총 지출 금액은 (입찰가 + 230,000,000원)이 됩니다. 이는 부동산 자체의 예상 시세를 초과할 수 있으므로, 매우 신중한 투자가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.