나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52599 [1] 경기도 광주시 탄벌동 267-6 샬로츠빌 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 `탄벌동행정복지센터` 북서측 인근에 위치하며, 부근은
저층의 공동주택, 소규모의 공장, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 곳으로서 제반 주위환경
은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 대체
로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 중 1층 101호로서
외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호: 샷쉬 등 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 소로의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건의 내부구조, 이용상황 등은 거주인 부재로 건축물현황도, 외부관찰, 인근
탐문 등에 의거하였고, 표준적인 사항을 전제로 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52599 (1)

소재지: 경기도 광주시 탄벌동 267-6 샬로츠빌 101동 1층101호

건물명: 샬로츠빌 101동 101호

토지면적: 70.95㎡ (약 21.46평)

건물면적: 61.47㎡ (약 18.60평)

감정가: 241,000,000원

건축연도: 2016년

층수: 4층 중 1층

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 '탄벌동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 저층 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 대체로 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 평탄하게 조성된 사다리형으로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 개설된 소로의 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 1월 17일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권(156,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 갑구에는 소유권 보존 및 이전 내역이 있으며, 을구에는 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었습니다. 또한, 2025년 7월 29일 이후로 강구수산업협동조합에 의한 임의경매 개시 결정이 있었으나, 이는 말소 예정입니다.

이후 소유권 이전(상속) 및 여러 세무서장(성남, 경기광주)과 지방자치단체(광주시, 성남시)의 압류 등기들이 있으나, 이들 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-26

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 대상 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 별도로 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부상 표시되지 않은 유치권 등 특수 권리가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건이 소재한 탄벌동은 주거 기능과 함께 일부 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

* 인근에 행정복지센터가 위치하고 있어 관련 관공서 이용이 편리할 수 있습니다.

* 생활권 내 초등학교, 중학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 주변 다세대주택 및 연립주택의 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 가격대는 건물 연식, 층수, 면적 등에 따라 차이를 보입니다.

1.5. 생활정보

* 기본 설비

난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설

탄벌동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

생활쓰레기 배출 관련하여 광주시 차원에서 클린하우스 설치 및 소각시설 건립 등이 추진되는 것으로 보이나, 본건 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 본건은 거주인 부재로 인해 외부 관찰 및 건축물 현황도, 인근 탐문 등에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 구조 및 이용 상태, 하자 여부는 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획의 제한: 여러 지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 소규모 공장 혼재: 주변에 소규모 공장이 있어 소음, 분진 등 환경적 요인이 일부 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 탄벌동에 위치한 2016년식 다세대주택 1층입니다. 감정가는 2억 4,100만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 70.95㎡(약 21.46평), 61.47㎡(약 18.60평)입니다. 등기부상 인수되는 권리 없이 근저당 및 압류 등기 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인만 존재하여 명도 부담이 적은 편입니다. 주변 환경은 주거와 소규모 공장, 근린시설이 혼재된 지역으로 교통 및 편의시설은 보통 수준입니다. 내부 상태 확인이 불가한 점과 토지 이용계획상 제한사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 소멸되는 채권이 많아 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성이 높습니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본건과 유사한 조건의 거래 시점, 층수, 연식, 면적 등을 고려했을 때, 감정가(241,000,000원)를 참고하되, 주변 실거래가 및 본건의 1층이라는 점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

가장 유사한 거래 사례(그랜드빌(B동), 2013년식, 69.34㎡, 2층, 225,000,000원)를 기준으로 할 때, 본건(2016년식, 61.47㎡, 1층)의 가치는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보수적으로 접근하되 경쟁 가능성을 고려한 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.