나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52661 [1] 경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 18층1823호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 ""분당구청"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용·업무용 빌딩, 근린생활시설, 관공서, 아파트단지 등이 혼재된 지대으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 수인분당선 ""수내역"" 및 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건내 제1823호로서,

(사용승인일 : 2004.05.25)

외 벽 : 화강석 붙임마감 등,

내 벽 : 페인트마감 및 일부 타일붙임마감 등(탐문조사에 의함),

창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 탐문조사 결과 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 공용승강기설비, 지하주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지대비 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터, 북동측으로 노폭 약 35미터 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(분당) , 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로(보행자전용도로))(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 문화재보호구역기타<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52661 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 18층1823호

용도: 오피스텔

감정가: 224,000,000원

토지면적: 4.40㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.4044㎡ (약 1.33평)

건물면적: 33.76㎡ (약 10.21평)

건물지분: 33.76㎡ (약 10.21평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대일컨설팅대부주식회사

특이사항: 임대 미상

주의사항: (권리분석 내용 참조)

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 분당구청 남측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 상업용, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 관공서, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 수인분당선 수내역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건물 내 제1823호이며, 2004년 5월 25일 사용승인되었습니다.

토지는 인접 토지 대비 평탄한 가장형이며, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

남동측 약 40미터, 북동측 약 35미터, 북서측 약 8미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당) 등으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 문화재보호구역기타, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 대일컨설팅대부주식회사입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 5월 22일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(120,000,000원)입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 말소된 근저당권과 말소된 임의경매 개시결정 등기가 확인됩니다. 등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이윤미

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-04-04

* 확정일자: 2019-11-29

* 배당신고일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으므로, 입찰자는 보증금 관련 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 분당구 수내동 지역은 분당구청을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 핵심 상권입니다.

수인분당선 수내역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

주변에 오피스 빌딩, 금융기관, 백화점(AK플라자 분당점 등), 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 배후 주거 단지 또한 풍부하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

대로변에 인접한 입지로 가시성과 접근성이 뛰어나며, 업무시설로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수내역(수인분당선) 도보 이용 가능, 다수의 시내외 버스 노선 운행.

* 편의시설: 분당구청, AK플라자, 롯데백화점(분당점), 홈플러스, CGV 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 인접. 다양한 병원, 은행, 음식점 등 이용 편리.

* 주거환경: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높음.

* 공공시설: 분당구청, 국립중앙도서관 등 공공기관 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2004년 준공 건물로 약 20년 경과. 다만, 건물 구조 및 마감 상태는 양호한 것으로 조사되었습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 비행안전제2구역, 문화재보호구역 등 일부 제한사항이 있으나, 업무시설(오피스텔) 용도에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

* 임대 미상: 기타 참고사항에 임대 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 대항력 없는 임차인이 존재하며 인수 보증금은 없는 것으로 확인되어 큰 리스크로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동의 최중심부에 위치한 오피스텔로서, 수내역세권 및 분당구청 인근의 탁월한 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 및 상업 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 경매 물건으로 평가됩니다.

오피스텔의 용도로서 직주근접 및 투자 가치가 높은 곳입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당의 핵심 상업 및 행정 중심지, 수내역 초역세권.

* 교통 편리: 지하철, 광역버스 등 대중교통 접근성 최상.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 행정, 편의시설 완비.

* 명확한 권리관계: 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 제로.

* 소형 면적: 10평대 전용면적으로 소액 투자를 통한 시세차익 및 임대수익 기대 가능.

* 우수한 주변 환경: 업무지구와 주거지가 결합된 지역으로 배후 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(33.76㎡)의 거래 사례는 2026년 6월 6일 6층이 23,200만원에 거래되었습니다.

본건은 18층으로 층수 면에서 이점이 있으며, 면적이 약간 더 넓은(37.21㎡) 상층부(26층, 17층) 매물은 27,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 시세 및 층수 프리미엄, 그리고 감정가(224,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 232,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 105%~110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없으므로, 240,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.