나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52640 [1] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 7층721호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 '황산사거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는
업무 및 상업시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 내
7층 721호, 14층 1405호 및 13층 1308호로서,
외벽 : 석재치장붙임 및 일부 복합판넬 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

원룸 형태의 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내소화전설비,
지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무 및 근린생활시설 등 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭약 50미터, 북동측으로 폭약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구
역 , 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원]), 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

원룸 형태의 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경52640 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 7층721호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 130,000,000원

* 토지 면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

* 건물 면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 건물 정보

* 건물명: 인스타시티

* 건축년도: 2019년

* 층수: 총 21층 중 7층

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 마감: 외벽 석재치장붙임 및 복합판넬, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샷시

* 설비: 급배수 및 위생설비, 지역난방, 승강기, 화재경보 및 옥내소화전, 지하주차장

1.3. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무 및 근린생활시설 등 건부지로 이용 중

* 접도: 본건 남동측 폭 약 50미터, 북동측 폭 약 12미터 포장도로와 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

2. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 풍산동 소재 '황산사거리' 북동측 인근에 위치

* 주위환경: 업무 및 상업시설, 오피스텔, 아파트단지, 공원 등이 혼재

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 노선버스정류장 소재 (대중교통 여건 보통)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2025카단503961 (갑3, 가압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 1번 주택임차권 (임차보증금 126,000,000원)

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-01-17) - 말소

* 을1: 주택임차권 (2026-02-11) - 인수, 보증금 126,000,000원, 전입/확정일 2024-02-19

* 갑3: 가압류 (2025-04-30) - 말소기준권리, 말소

* 갑4: 강제경매 (2025-07-24) - 말소

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (남언규)

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-02-19

* 배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로 계획된 지역에 위치

* 주변으로 업무, 상업, 주거시설이 공존하여 기본적인 상권 형성

* 미사지구 지구단위계획구역 내 포함으로 향후 개발 및 상권 활성화 가능성 존재

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 상업시설, 아파트단지, 공원 등이 인접하여 생활 편의시설 접근성 양호

* 교통: 차량 이용 및 대중교통 이용 모두 가능한 수준

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 1번 순위의 주택임차권(보증금 126,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 매수인이 해당 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미함.

* 인수되는 임차보증금(126,000,000원)이 본건 건물의 현재 시세 및 감정가보다 높은 상황으로, 실질적인 취득 비용이 예상보다 크게 증가할 위험이 있음.

* 토지이용계획상 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 개발 지역 내에 위치한 오피스텔로, 입지 및 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원이 매수인이 인수해야 할 권리라는 점입니다. 이 금액은 본건의 감정가(130,000,000원) 및 최근 시세(약 110,700,000원)와 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 투자 시 예상치 못한 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다. 따라서, 임차인과의 명확한 협상 또는 보증금 인수 후의 재임대/매각 전략이 수립되지 않은 상태에서의 투자는 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 하남시 풍산동 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성 보유

* 용도: 오피스텔 및 근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익 기대

* 시세: 현재 시장가 대비 (인수 보증금 제외 시) 상대적으로 저렴하게 취득할 기회 발생 가능성

9. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석 (전용면적 기준, 평당가 약 1,407만원):

* 2026년 3월 거래: 24.38㎡(약 7.38평) / 104,000,000원 → 평당 약 1,409만원

* 2026년 3월 거래: 22.79㎡(약 6.90평) / 96,000,000원 → 평당 약 1,392만원

* 2026년 7월 거래: 22.79㎡(약 6.90평) / 98,000,000원 → 평당 약 1,420만원

* 본건 건물 면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

* 현재 시세 기준 예상 가치: 약 7.87평 * 14,070,000원/평 = 약 110,700,000원

* 고려사항:

* 감정가: 130,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 126,000,000원

* 본건의 시장가치(약 110,700,000원)보다 인수되는 임차보증금이 더 높습니다. 이는 입찰가를 산정함에 있어 매우 큰 리스크 요인이 됩니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원

* 위 예상 입찰가는 본건의 시장가치 및 감정가를 고려한 금액이며, '인수 보증금'은 제외하고 산정되었습니다. 그러나 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수되는 임차보증금 126,000,000원을 합한 금액이 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 리스크 분석이 필요합니다. 본 입찰가는 매우 공격적인 수준이며, 임차인과의 협상 및 해당 보증금의 실제 인수 여부에 따라 최종 낙찰가 및 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

* 주변 시설 정보:

* 경기도 하남시 풍산동 527번지 인스타시티 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.