나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57262 [1] 경기도 화성시 반송동 222 동탄나루마을한화꿈에그린우림필유 605동 27층2701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""반석 초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층건 아파트 중 27층 2701호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차
장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 정문을 이용하여 단지 진출입 용이하며 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지
원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경
보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경57262 (1)

소재지

경기도 화성시 반송동 222 동탄나루마을한화꿈에그린우림필유 605동 27층2701호

용도

아파트

건축년도

2007년

토지면적

62. 42㎡ (약 18.9평)

건물면적

84. 96㎡ (약 25.7평) (전용면적 추정)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

감정가

653,000,000원

경매구분

부동산임의경매

채권자

박OO (등기부상 실제 경매 신청인은 박찬욱)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "반석초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장(솔빛상가)이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2020년 9월 21일 접수된 박찬욱의 전세권설정(금360,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸 예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 2020-09-21 전세권설정 (박찬욱, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-10-10 가압류 (박찬욱, 40,000,000원)

* 2025-08-06 임의경매개시결정 (박찬욱, 360,000,000원) - 본건

* 2025-09-25 가압류 (주택도시보증공사, 720,000,000원)

인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,120,000,000원입니다. 이는 감정가(653,000,000원)를 초과합니다.

임차인 현황

임대관계 등은 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 동탄 신도시 내 주거 단지에 위치하고 있습니다.

인근에 나루상가, 솔빛상가 등이 있어 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 마트, 학원, 문구점 등 다양한 상업 시설이 소재하고 있습니다.

동탄 신도시의 지속적인 개발 계획에 따라 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육환경

단지 인근에 반석초등학교와 반송중학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다 (약 5~10분 거리).

교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 식료품, 학원 등 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도

본 아파트는 2007년에 입주하여 2026년 현재 19년 경과되었습니다. 건물 노후도 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

미상 임대차 관계

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수되는 보증금은 없으나 예상치 못한 점유 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한

가축사육제한구역, 성장관리권역 등 일부 지역 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 소재한 동탄나루마을한화꿈에그린우림필유 아파트입니다.

반석초등학교 북서측에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변으로 상업시설 및 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담 있는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

건축된 지 19년이 경과하였으나, 동탄 신도시 내 입지적 장점과 개발 잠재력을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하여 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요

초등학교 인근의 주거 단지로, 실수요자 및 투자자 모두에게 안정적인 수요가 기대됩니다.

권리상 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 안전하며, 인수 부담이 없습니다.

지역 개발 잠재력

화성 동탄 신도시의 지속적인 발전과 함께 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 653,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 시세, 본 물건의 상태, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

또한, 본 건의 총 채권액이 감정가를 초과하므로 유찰 가능성 및 유찰 횟수에 따른 입찰가 전략 수립이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 신중한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

입찰 참여 전 반드시 관련 법규 및 시장 동향을 충분히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.