나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1544 [1] 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 8층810호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측인근에 위치하며,
본건 주변은 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 주상용부동산 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

라멘조 평지붕 지하1층 지상13층 건물내 제8층 제810호로서,
외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 마감 등
창호: 강화유리 및 샷시창호 등임.
(사용승인일: 2020.10.28)

이용상태

본건은 지식산업센터로 이용중임. (후첨 '건물개황도'참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, FCU 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복 7차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

지식산업센터로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1544 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 8층810호

용도: 지식산업센터

감정가: 203,000,000원

토지면적: 15.13㎡ (약 4.58평)

건물면적: 44.52㎡ (약 13.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

물건특성: 유동화물건

사용승인일: 2020년 10월 28일

건축구조: 라멘조 평지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제8층 제810호

2. 입지조건

위치: 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측 인근에 위치.

주변환경: 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리함. 서측으로는 왕복 7차선, 남측으로는 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수함.

지역 특성: 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력이 높음.

3. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 우리메탈주식회사 (대표: 황 )

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

사업자등록일: 2021년 4월 27일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 0원 인수 부담은 없음. 다만, 월차임 100만원은 낙찰 후 명도 협의 필요.

등기부 요약:

말소기준권리: 2021년 4월 7일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 192,000,000원)

총 등기부채권액: 242,000,000원 (국민은행 근저당 192,000,000원 + 덕산하이메탈주식회사 근저당 50,000,000원 + 국민은행 임의경매 신청 채권액 164,813,369원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다양한 업종의 근린생활시설과 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 업계 종사자들의 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됨.

동탄역을 중심으로 형성되는 복합 상권의 배후 수요를 공유하며, 인근 아파트 단지 및 주상복합 시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있음.

다수의 지식산업센터가 인접해 있어 입주 기업 간의 협업 및 비즈니스 네트워킹 형성에 유리한 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

주요 편의시설: 단지 내 및 인근 상가에 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 편의점 등)이 입점해 있어 업무 편의성이 높음.

교육시설: 서측 인근에 다원중학교가 위치하여 교육 환경도 양호한 편임.

교통: 동탄역(KTX, GTX-A 노선 운행 중) 이용 시 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수하며, 광역버스 노선도 다양하게 운영되어 대중교통 이용객에게 편리한 환경을 제공함.

의료시설: 인근 종합병원 및 의원급 의료기관 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

지식산업센터 특성상 공실 위험 존재: 단지 내외 유사 시설과의 경쟁 심화 또는 경기 변동에 따라 공실률이 높아질 수 있음.

유동화물건: 유동화 자산은 특성상 관리 주체 변경 등이 있을 수 있어, 계약 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

건물 노후화 가능성: 2020년 사용승인이 완료되었으나, 향후 지속적인 관리 및 유지보수가 필요하며, 이에 따른 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 계획 상 제한: 다양한 지구단위계획, 광로/중로 지정 등이 향후 건축 행위에 일부 제한을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 지식산업센터로서, 동탄역 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

다양한 개발 호재와 주변 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 향후 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

다만, 지식산업센터 특유의 공실 위험과 유동화 물건의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최신 건물: 2020년 10월 사용승인으로 신축에 가까워 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 활용 가능.

역세권 프리미엄: 동탄역(KTX, GTX-A 운행 중) 인근에 위치하여 광역 교통망 이용이 편리하며, 이에 따른 시세 상승 기대.

성장하는 지역: 택지개발지구, 벤처기업육성촉진지구 등 개발 잠재력이 풍부한 지역에 위치.

안정적인 임대 수익: 월 100만원의 임대 수입이 발생 중이며, 지역 내 수요를 고려할 때 안정적인 임대 관리가 가능할 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(203,000,000원)와 총 등기부채권액(242,000,000원), 그리고 주변 시세 및 본건의 투자 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 실제 낙찰가는 시세 대비 합리적인 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 동탄역 인근 지식산업센터의 실거래가, 공실률, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하고, 본 물건의 현장 가치를 평가하는 전문가의 도움이 필요합니다.

투자자는 최소한 감정가 수준 이상에서, 적극적으로는 시세 및 미래 가치를 고려한 금액으로 입찰을 검토할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.