나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1542 [1] 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 14층1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""반석아트홀"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,
근린생활시설, 근린공원, 아파트 단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내 제14층 제1411호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조 바
람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 공동현관보안설비, 승강기
설비, 주차장설비, 소화전설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 35미터 및 20미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20
m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중이며, 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경1542 (1)

소재지

경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 14층1411호

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제14층 제1411호

용도

오피스텔

면적

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적: 38.25㎡ (약 11.57평)

건물지분: 38.252㎡ (약 11.57평)

감정가

193,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

김OO

준공년도

2011년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "반석아트홀" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 근린공원, 아파트 단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상태

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 35미터 및 20미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역임.

2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (등기부 요약상 해당 권리 없음)

말소기준권리

2025-07-24 화성시 압류 (갑7)

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-05-31

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 있음

* 비고: 오피스텔로 이용 중이며, 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

등기부 요약

소유권 이전 내역: 이기영 (2011-10-21), 주식회사혜화 (2021-07-06), 정봉훈 (2022-05-16)

압류 및 강제경매: 화성시 압류 (2025-07-24), 김민주 강제경매 (2025-08-05), 화성시 압류 (2025-10-21) (본 경매 사건 기준 권리들은 모두 말소 대상임)

인수 보증금 합계

0원

3. 상권분석

본건은 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역임.

주변에 공원 및 아파트 단지가 있어 주거 편의성도 갖추고 있음.

별도의 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

4. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 건은 24층 건물 중 14층에 위치하며, 철근콘크리트 구조임.

외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있음.

기본적인 급·배수, 위생, 도시가스, 지역난방 설비, 공동현관 보안, 승강기, 주차장, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점임.

임차인의 보증금은 210,000,000원으로, 감정가 193,000,000원보다 높음.

경매 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가할 수 있음.

이는 명도 및 금전적 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소임.

6. 종합 의견

본 물건은 화성시 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 환경이 양호하나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 감정가를 초과하여 인수 부담이 예상되는 물건임.

따라서 입찰 시 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요함.

7. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 위치하여 상업 및 업무 활동에 유리함.

* 차량 진출입이 용이하며 대중교통 접근성이 보통 수준임.

* 건물이 현대적인 설비를 갖추고 있으며, 주거 및 상업 용도로 활용 가능함.

8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 39.85㎡)의 센트럴시티오피스텔이 2026년 5월 21일에 178,000,000원에 거래되었음.

본 건의 감정가는 193,000,000원임.

예상 입찰가 산정:

상기 시세 및 감정가를 고려하고, 인수 보증금을 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정함.

잠재적 리스크(임차인 보증금 인수)를 고려하여 감정가 대비 다소 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있음.

예상 입찰가: 185,000,000원 (18,500만원)

이는 본 건의 시장 가치와 잠재적 인수 부담을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석 내용을 최종 점검하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.