나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57221 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 783-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이파트너스 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""수성중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(가로주택정비사업)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일:1988.12.20)로서

외벽: 벽돌 치장쌓기 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.
(1층: 2가구, 2층: 1가구, 지층: 2가구)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 와 같은 제시외 건물(부합물) 기호 ㉠~㉤이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동 783-14번지에 소재한 단독주택입니다. 수원지방법원에서 진행되는 2025타경57221 부동산 임의경매 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 161.80㎡ (약 48.94평)입니다.

건물 면적은 340.08㎡ (약 102.87평)이며, 제시외 건물 면적은 34.90㎡가 별도로 있습니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 1988년 12월 20일에 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택입니다.

건축물대장상 건축면적은 87.96㎡, 연면적은 252.12㎡로 기재되어 있습니다.

내부 구조는 1층 2가구, 2층 1가구, 지층 2가구로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 매각 정보

감정평가액은 597,635,500원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주식회사더히어로핀테크대부입니다.

매각 조건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "수성중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수성중학교), 도시교통정비지역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(가로주택정비사업), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 요약

본 매각물건은 일괄매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 10일 접수된 주식회사더히어로핀테크대부의 근저당권(채권금액 375,000,000원)입니다.

이보다 선순위 권리는 현재 없으며, 본 근저당권 및 이후 접수된 임의경매개시결정(2025년 8월 5일) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 375,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

등기부상 채무 외 임차인 현황으로 이영진, 이종현 두 명의 임차인이 확인됩니다.

* 임차인 이영진: 2023년 12월 12일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상입니다.

* 임차인 이종현: 2016년 9월 23일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임은 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 금액이 미상이므로 이에 대한 면밀한 주의 및 추가 조사가 필요합니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 근저당권보다 먼저 성립된 권리가 없으므로, 임의경매 절차에 따라 본 건의 소유권은 낙찰자에게 이전되며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있음에도 불구하고, 계약 내용 및 실제 관계에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 채무가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 조원동 일대는 주거지역으로서 단독주택과 공동주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 비교적 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변으로 수성중학교가 인근에 위치하며, 다수의 주거시설 및 상가 시설이 분포하고 있습니다.

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건과 직접적인 부정적 영향을 줄 수 있는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 북측 인근에 수성중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 초등학교 및 고등학교 등 추가적인 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 편의/의료 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 대형 병원이나 종합 의료 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

단독주택과 다세대주택, 아파트 등이 어우러진 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 중요한 리스크 요인입니다. 이영진, 이종현 임차인은 모두 대항력이 있으나 보증금 및 차임 금액이 미상으로 명시되어 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재에도 불구하고, 실제 임대차 계약 내용을 파악하지 못하면 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 권리관계 및 사실관계 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

1988년 준공된 건물로, 현재 약 38년차의 노후된 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 건물의 구조적 안전성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 법규 및 제한사항

본 물건이 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 소규모주택정비사업 사업시행구역(가로주택정비사업) 등에 해당하므로, 향후 건물 신축, 증축, 개축 시 건축법 등 관련 규정을 준수해야 하며, 주변 정비사업 진행 시 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 조원동이라는 입지 조건과 단독주택으로서의 활용 가능성을 가진 물건입니다. 교통 및 생활 인프라가 양호한 편이며, 주변 지역은 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점, 건물의 노후화라는 큰 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로서의 가치: 조원동은 수원시의 중심 지역 중 하나로, 주거 편의성이 높습니다.

* 토지 면적의 활용성: 161.80㎡의 토지는 향후 증축, 개축, 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 임차인 리스크 해소 시 매력적인 투자 대상: 만약 임차인과의 원만한 합의가 이루어지거나, 법적 절차를 통해 리스크를 최소화할 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 597,635,500원입니다.

주변의 다세대 주택 실거래가(34.72㎡ 기준 1.3억원, 29.12㎡ 기준 4,500만원)는 본 건의 단독주택 규모 및 토지 가치와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 미확인 보증금, 건물 노후화로 인한 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 현재 시세 및 향후 발생 가능한 비용을 보수적으로 산정할 때, 본 물건의 합리적인 입찰 희망가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 5억 4천만원에서 6억원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 명도 예상 비용, 그리고 현장 조사 및 권리관계에 대한 보다 심층적인 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.