나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57247 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비002호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 소재하는 '서천초등학교' 남동측 근거리에 위치하며 부근일대는 지식산업센터 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 지1층 비002호 외 3개호로서,

외벽 : 복합 판넬 붙임 등.
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 콘크리트 위 에폭시 마감 등,
천정 : 텍스 붙임 (기호3, 4는 노출 상태임)

이용상태

본건 공히 집합건축물대장상 공장(공장-지식산업센터)이며 조사일 현재 모두 공실 상태임.

설비내역

공용의 위생 및 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3개의 필지가 단지를 이루는 사다리형의 토지로 접면도로 및 인접 토지 등과 등고 평탄한 편이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 북측, 동측 남측으로 중로2류에 접하며 서측으로는 완충녹지를 경유하여 대로에 면하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 본건 토지 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m
~20m)(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구이며 기타 자세한내용에 관하여는
별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 수원지방법원 2025타경57247 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 지1층비002호

용도: 지식산업센터

감정가: 312,000,000원

토지면적: 59.60㎡ (약 17.99평)

토지지분: 59.60㎡ (약 17.99평)

건물면적: 121.29㎡ (약 36.69평)

건물지분: 121.29㎡ (약 36.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건물명: 프리미엄원희캐슬 기흥서천

건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터)

총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건은 지하 1층)

건물 전체 연면적: 73,881.06㎡

건물 전체 대지면적: 18,928.6㎡

총 세대수(호수): 734호 (본건은 B002호)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

신축 허가일: 2016.10.31

사용 승인일: 2019.04.02

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 위치하며 '서천초등학교'에서 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태:

본 토지는 북측, 동측, 남측으로 중로 2류에 접해 있으며, 서측으로는 완충녹지를 경유하여 대로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로 2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당 (채권자: 김대아, 접수일자: 2025-07-03, 채권금액: 10,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

- 등기구분: 갑4

접수일자: 2023-07-19

권리종류: 소유권이전3번신탁등기말소

권리자: 주식회사프리미엄원희캐슬

말소: 예정

- 등기구분: 갑5

접수일자: 2024-11-29

권리종류: 소유권이전

권리자: 주식회사알이엘

거래금액: 138,840,000원

- 등기구분: 을1 (말소기준권리)

접수일자: 2025-07-03

권리종류: 근저당

권리자: 김대아

채권금액: 10,000,000원

말소: 말소 예정

- 등기구분: 갑6

접수일자: 2025-08-05

권리종류: 임의경매

권리자: 김대아

채권금액: 10,000,000원

개시결정: 수원지방법원 2025타경57247

말소: 말소 예정

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 등은 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인 정보가 미상인 경우, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 존재할 가능성이 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 특징:

본 건물은 지식산업센터로, 주변에는 근린생활시설 및 기숙사 등이 혼재되어 있어 관련 업종의 종사자들을 대상으로 한 잠재적 수요가 존재합니다.

* 지역 개발 현황:

본 물건은 택지개발지구 내에 위치하며 성장관리권역에 속해 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

건물 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

'서천초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 교통:

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인 현황:

임대 관계가 미상이므로, 명도 시 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공실 상태:

조사일 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 해소를 위한 마케팅 및 임대 조건 설정에 대한 고려가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 존재 가능성이 있습니다. 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 경우, 건물 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 지하층의 특성:

지하 1층에 위치하여 지상층 대비 임대 수요나 선호도가 상대적으로 낮을 수 있으며, 이에 따른 임대료 책정 및 마케팅 전략 수립 시 차별화된 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 지식산업센터로, 입지 조건 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 임차인 현황 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 현재 공실 상태임을 고려할 때, 명도 및 임대차 설정까지 일정 기간이 소요될 수 있으므로, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 용인시 기흥구 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 지역 산업 수요: 주변 지식산업센터 단지 및 관련 업종 밀집 지역으로, 해당 종사자 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 중로 및 대로에 접한 도로망과 인근 버스 정류장 등으로 교통이 편리합니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높아 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 0원을 고려하여 산정됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계 미상, 지상권 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 용인시 기흥구 유사 지식산업센터의 최근 실거래가, 임대 시세, 경매 낙찰가율, 명도 및 공실 해소에 소요될 추가 비용 등을 종합적으로 분석하여 낙찰가율 및 수익률을 고려한 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.