나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1516 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1125-1 파비오더씨타 5층업무시설514호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수인분당선 '수원시청역' 남동측 인근에
위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역
임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""수원시청역""이 소재하여 대중
교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내
5층 업무시설514호로서,
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감
내벽 : 석고보드위페인팅
바닥 : 데코타일 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)이며, 현황 '공실'임.
(임대차계약 여부는 미상임)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지시설,
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측, 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인계동 1125-1번지 :
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청
지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

인계동 1125-3번지 :
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청
지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1516 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1125-1 파비오더씨타 5층업무시설514호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

* 토지지분: 6.8978㎡ (약 2.09평)

* 건물면적: 35.02㎡ (약 10.59평)

* 건물지분: 35.02㎡ (약 10.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수인분당선 '수원시청역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 17층 건물이며, 본건은 그 중 5층 업무시설514호입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내벽은 석고보드 위 페인팅, 바닥은 데코타일 등으로 마감되었으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지시설, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측, 북서측, 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지(인계동 1125-1번지, 1125-3번지)는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 다양한 도시계획도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2020년 5월 26일 건축 허가를 받아 2023년 8월 23일 사용 승인된 건축물입니다. 지하 7층, 지상 17층 규모이며, 총 777세대가 입주 가능한 복합 건물입니다. 총 건축 면적은 약 80,794.21㎡이며, 건폐율 77.65%, 용적률 722.11%입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본건 등기부 요약상 지상권 관련 내용은 없습니다.)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-10-31 접수, 말소 예정)

* 인수되는 권리: 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사피엔피(박종헌)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 820,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-09

* 확정일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 90,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 관련: 갑3(소유권이전2번신탁등기말소), 갑4(소유권이전)

* 채무 관련: 을1(근저당권), 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑7(임의경매)

* 등기부채권 총액: 447,600,000원 (근저당 177,600,000원 + 가압류 270,000,000원 + 임의경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 입지: 수원시청역 초역세권에 위치한 중심상업지역으로, 행정, 상업, 교통의 중심지입니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 백화점, 영화관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 용도: 본 건물은 숙박시설(생활숙박시설), 근린생활시설, 업무시설(사무소), 판매시설, 문화집회시설 등 복합 용도로 건축되었으며, 개별 호실 또한 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

* 공실 현황: 본건은 현재 '공실' 상태이며, 임대차 계약 여부는 미상입니다. 이는 잠재적 임대 수익을 고려할 때 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 수원시청역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 롯데백화점, AK플라자, CGV, 수원시청, 경기도청 등 주요 편의시설 및 공공기관이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육: 주변에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 녹지: 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변시설 조사: 수원시청역 인근은 수원시의 핵심 상업 및 행정 타운으로, 백화점, 영화관, 대형마트, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이며, 향후 임대 수요 및 경기 변동에 따라 공실이 장기화될 수 있습니다. 임대 마케팅 전략 수립이 중요합니다.

* 관리비 및 체납: 공실 기간 동안에도 관리비가 발생하며, 미납 관리비 발생 여부 확인이 필요합니다.

* 건물 관리 상태: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 17층 규모의 복합 건물이므로 향후 시설 유지보수 및 관리에 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 중심상업지역 내 다양한 도시계획 구역으로 지정되어 있어, 건축 및 이용에 있어 추가적인 규제가 있을 수 있으므로 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시의 핵심 교통 및 상업 중심지인 수원시청역 바로 인근에 위치한 업무시설입니다. 역세권 프리미엄과 더불어 주변의 풍부한 편의시설 및 배후 수요를 바탕으로 높은 미래 가치를 지니고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 건물 자체의 쾌적성과 편리한 교통망을 고려할 때 향후 임대 수익 창출 가능성이 충분합니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 높고 임차인의 대항력이 없는 점은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 입지적 장점이 매우 뛰어나 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 수원시청역 도보 1분 거리로, 최고의 교통 편의성과 유동인구 확보가 가능합니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근의 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등을 통한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 도심 상업 지구의 가치: 수원시 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 복합 건물 시너지: 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조로, 업종에 따른 선택의 폭이 넓습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 등기부채권 총액: 447,600,000원 (참고용)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실 가능성, 명도 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 권리 관계가 명확하고 입지가 우수한 물건의 경우 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 85% 적용 시: 약 205,700,000원

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 충분한 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.